近兩年不斷提速的棚改貨幣化安置工作，在解決困難群眾住房問題的同時，極大緩解了三四線城市樓市去庫存難題。業(yè)內(nèi)人士表示，棚改貨幣化已成為樓市去庫存的“新推手”，充當(dāng)著三四線城市地產(chǎn)銷售的“功臣”角色。

近日，李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議肯定了近年來棚戶區(qū)改造工作特別是棚改貨幣化安置。強調(diào)棚戶區(qū)改造是體現(xiàn)以人民為中心發(fā)展思想的重大民生工程，是推動新型城鎮(zhèn)化的重要舉措。

在2015年～2017年間，政府計劃要求三年改造各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶。雖然到目前為止三年規(guī)劃尚未結(jié)束，但目標(biāo)達成已是大概率事件。會議決定，2018年～2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

什么是棚改貨幣化？

據(jù)調(diào)研顯示，棚改貨幣化平均直接拉動銷售面積約20%，是2015年以來三四線地產(chǎn)銷售回暖的核心驅(qū)動力，尤其是其中提高棚改貨幣化安置比例，相當(dāng)于政府出資支持買房。那么棚改貨幣化安置到底是什么呢？

2015年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》中指出，棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，標(biāo)志著棚改由1.0進入2.0。其中實物安置主要是通過建設(shè)新房的方式，即拆房子還房子，但這種安置方式的過渡周期較長，也增加了人員安置費用。受限于資金問題，棚改1.0階段，工程推進進度較慢。在2008～2014年間棚改開工量維持在250～300萬套。

棚改貨幣化安置，即政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。通過貨幣補償?shù)姆绞教娲嗽械膶嵨镅a償，解決了重復(fù)建設(shè)問題，從而有效幫助商品房庫存去化。

資金方面，央行在2014年推出的PSL（抵押補充貸款）創(chuàng)新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。具體來講，央行通過PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，PSL（抵押補充貸款）余額從2015年5月的6459億，一路上升至2017年2月的2.2萬億，國開行棚改貸款余額也從2014年末的6362億，翻番至2015年底的1.3萬億，可見政府的支持力度持續(xù)加強。

棚改貨幣化將繼續(xù)提速

據(jù)統(tǒng)計，2014年～2016年，棚改貨幣化率分別是10%、29.9%和48.5%，棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占三年商品住房銷售面積的3.8%、13.6%和18.1%。

基于近期17個省公布的2017年棚改計劃，考慮到今年金融、用地支持力度有增無減，初步計算今年全國棚改貨幣化率將接近60%，預(yù)計全年棚改貨幣化安置將去化商品房庫存2.8億平方米。若今年商品住房銷售保持去年11.2億平方米的規(guī)模，則今年貨幣化安置占商品住房銷售的25%。

2018～2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套（含農(nóng)村危房），意味著未來3年年均將增加500萬套的棚改增量。盡管相比2015年～2017年1800萬套（每年600萬套）下降了17%，但與2008年～2014年年均開工量250萬套～300萬套相比，依舊翻倍增長。再考慮到2015年～2017年棚改項目開工后，部分建設(shè)工程將順延至2018年以后，可以判斷，未來三年棚改的體量依舊維持在2015年以來的高位上。

雖然市場一度懷疑，隨著棚戶區(qū)改造的持續(xù)進展，未來是否可能存在棚戶區(qū)改造速度明顯放緩，任務(wù)完成的情況。這種懷疑，轉(zhuǎn)而成為了對銷售規(guī)模和投資規(guī)模的懷疑——也就是說，既然棚改對于開發(fā)投資拉動效應(yīng)明顯，那是否未來開發(fā)投資增速將較為緩慢？既然棚改貨幣化對銷售去庫存拉動效應(yīng)明顯，那未來銷售是否低于預(yù)期？

實際上，這種擔(dān)心是不必要的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：棚改事業(yè)并不會明顯減速。而且，棚改貨幣化規(guī)模取決于棚改規(guī)模和棚改貨幣化比例，棚改規(guī)模雖然的確有可能在2018年以后略有下降，但棚改貨幣化比例可能還會延續(xù)過去兩年趨勢，繼續(xù)上升。因此，棚改貨幣化對于銷售的助力，不僅不可能明顯降低，甚至有可能繼續(xù)提升。

從長期來看，改善居民生活水平是公共政策的長遠目標(biāo)。到2020年之后，或許棚改的速度有所放緩，但很可能就會出現(xiàn)另一種形式的舊房改造項目，從而繼續(xù)維持公共部門對于銷售和投資的刺激。

因此，在2018年～2020年，棚改貨幣化會繼續(xù)提速，未來總體比例會繼續(xù)提升。棚改在需求創(chuàng)造、拉動開發(fā)投資及基礎(chǔ)設(shè)施投資上，依舊會保持較強的動力。而且，通過近三年的棚改提速，雖然三、四線城市煥然一新，但600多個三、四線城市中，住宅區(qū)老舊、區(qū)域功能衰敗、城市功能缺失、城市環(huán)境惡化等現(xiàn)象還很突出。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開始。未來，以城市功能修復(fù)、設(shè)施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、市政設(shè)施完善、農(nóng)村居民點集中的小城鎮(zhèn)建設(shè)等改造才剛剛開始。

為樓市去庫存裝上“新引擎”

目前一二線城市暴風(fēng)驟雨般調(diào)控已經(jīng)初見成效，成交量回落、房價趨穩(wěn)。與此同時，三四線城市去庫存的難題也正找到解決之道。

住建部部長陳政高在今年全國兩會上說，“貨幣化有這么多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨幣化安置比例已經(jīng)達到48.5%。今年我們要在三、四線城市包括縣城進一步推進棚改貨幣化安置?！?/span>

其實，三四線房地產(chǎn)最核心的問題，是沒有需求。與之相對的，大量棚戶區(qū)居民有住房需求，沒有購買能力，市場上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化，就架起了商品房去庫存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁。增加棚改規(guī)模，能夠發(fā)揮拉動內(nèi)需、促進投資、去除存量商品住房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極作用。

從實踐來看，貨幣化安置是當(dāng)前推進棚戶區(qū)改造、消化存量房、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最現(xiàn)實、最有力的措施辦法。

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國2005年開始就開始在遼寧實施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時棚改資金都是地方政府來出，另外有一部分社會資金去承擔(dān)。以前基本上都是實物安置，拆一套還一套模式，對政府來講成本非常高?，F(xiàn)在模式變成貨幣化安置，拆一套房子，政府以貨幣的形式補貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨幣去買商品房。之前棚改實物安置和商品房是兩個體系，互相沒有交集。在貨幣化安置之后，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后直接購房去庫存，對政府來講貨幣化安置變成一個去庫存的利器。

“實踐證明，推進棚改貨幣化是去庫存的有效手段。據(jù)了解，棚改貨幣化安置已經(jīng)占全部的50%，有些地方甚至達到70%?！敝袊康禺a(chǎn)研究會市場委員會副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。

住建部副部長陸克華5月26日在國新辦吹風(fēng)會上也印證了這一點。他直言，棚戶區(qū)改造帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城，積極推進棚改貨幣化安置，有力促進了商品住房去庫存。

另外據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年1～4月份，東部地區(qū)商品房銷售面積19259萬平方米，同比增長9.3%；中部地區(qū)商品房銷售面積10218萬平方米，增長18.9%；西部地區(qū)商品房銷售面積10613萬平方米，增長25.1%；東北地區(qū)商品房銷售面積1565萬平方米，增長19.6%。

2017年1～4月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況

我國樓市一、二線城市大多分布在東部，從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中西部地區(qū)今年房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。這也從側(cè)面說明，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點地區(qū)樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動房地產(chǎn)市場的主力。

而棚改貨幣化安置每年去三、四線庫存約2億平方米，這個數(shù)字相當(dāng)于三、四線2016年底的狹義庫存（待售面積），也就是說貨幣化安置將縮短三、四線城市的狹義去化周期大約12個月。

當(dāng)前正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線銷售火爆的同時，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。這種背景下，大力推進棚戶區(qū)改造，在三、四線城市將棚改更多通過貨幣化安置無疑為樓市去庫存裝上了新引擎。

但需要注意的是，對于商品住房庫存量大、市場房源充足的城市和縣城要進一步提高貨幣化安置比例，避免重復(fù)建設(shè)，有條件的市縣貨幣化安置比例要達到100%；對于商品住房庫存量小、市場房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結(jié)合實際安排，不能盲目地搞，造成房價過快上漲。