“打補(bǔ)丁”式調(diào)控政策繼續(xù)出臺，銀行房貸利率折扣紛紛取消，熱點(diǎn)城市住宅網(wǎng)簽量同比大跌，個別城市出現(xiàn)中介關(guān)門潮……隨著3月以來調(diào)控密集加碼，樓市利空消息不斷，“唱跌”氛圍日益濃厚。

一季度數(shù)據(jù)顯示，一二線熱點(diǎn)城市樓市降溫現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)，市場進(jìn)入買賣雙方的博弈階段。未來房價將會如何變化？假如房價進(jìn)入下行周期，持幣待購的剛需與改善型的購房者，又應(yīng)該如何選擇抗跌物業(yè)？

政策 樓市進(jìn)入“四限”時代

日前，深圳市規(guī)劃國土資源委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知》，明確指出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套形式設(shè)計。至此，北上廣深四大一線城市進(jìn)入對商辦物業(yè)的全面嚴(yán)控。

“政策目的是打擊投機(jī)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，商住類用房是近年來房企打擦邊球，違規(guī)比例最高的類別。房企通過“商改住”或者“工改住”推出可以作為住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤，由于單體套內(nèi)面積小，這些樓盤打著“不限購”“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。

與此同時，三亞、?？?、武漢、蕪湖等地也紛紛再度收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。其中，三亞、海口的出臺新政，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓；武漢則針對開發(fā)商隱性漲價，要求對全裝修住房實(shí)施分段限價；蕪湖也明確規(guī)定新購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2016年的“930”新政開始，全國已經(jīng)有超過55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。相比往年的調(diào)控，本輪調(diào)控不同之處在于出現(xiàn)了很多新的調(diào)控措施，如商辦限購、搖號拿地、搖號買房等。

其中，既有四大一線城市針對商辦物業(yè)的政策，也有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過20個城市啟動暫時凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。而在本輪調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京，甚至還出現(xiàn)了持有型70年出租房用地這樣的全新政策。

“熱點(diǎn)省市調(diào)控不斷加碼升級，樓市調(diào)控的‘打補(bǔ)丁’模式仍在繼續(xù)，主要為了防堵炒房漏洞?！盋RIC研究中心楊科偉說，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，便是現(xiàn)階段在需求外溢、投機(jī)心理難平的表現(xiàn)。

張大偉則指出，從抑制投機(jī)投資角度看，未來將會有更多的城市加入到信貸和購買資格收緊的行列中。隨著本輪樓市調(diào)控的全面升級，預(yù)計后續(xù)二線城市將基本全面升級調(diào)控到“限購+限貸+限價+限售”的“四限”時代。

市場 個別城市現(xiàn)中介關(guān)店潮

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年一季度中國房地產(chǎn)市場研究報告》顯示，2017年一季度，全國成交面積同比小幅下行，但絕對規(guī)模仍處歷史同期較高水平，不同城市之間的樓市表現(xiàn)分化顯著。

其中，率先展開調(diào)控、政策力度空前的北京，近期新房市場降溫明顯。根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，同比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

此外，北京銀監(jiān)局發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月第二周至第四周，北京市個人住房貸款審批數(shù)量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環(huán)比連續(xù)下降?！?17”新政實(shí)施后完成網(wǎng)簽的房貸為11.85億元，其中有9.76億元為首套房首次貸款，占比達(dá)到82.4%，政策落地效果明顯。

值得注意的是，被視為二手房市場晴雨表的中介門店，也發(fā)生了明顯的變化。

5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱，近期北京鏈家主動開展了全面的合規(guī)整治工作，截至目前，已累計關(guān)閉近87家門店。而數(shù)據(jù)顯示，“317”調(diào)控政策出臺的7周時間里，鏈家成交量出現(xiàn)七連降，4月第4周的鏈家成交量僅為調(diào)控前高峰水平的11%，鏈家整個4月成交3145套，環(huán)比下降77%。

盡管廣州尚未出現(xiàn)類似“關(guān)店潮”，但有廣州購房者稱，5月1日開始發(fā)現(xiàn) “中介瘋了一樣打電話”，一天能接到近20個左右中介推介房產(chǎn)的來電。

與北京類似，房產(chǎn)中介行為背后，是廣州4月的樓市成交明顯降溫。數(shù)據(jù)顯示，3月下半旬廣州四次升級調(diào)控政策后，4月全市新建商品住宅網(wǎng)簽成交7984套，環(huán)比減少49.46%；成交金額144.51億元，環(huán)比減少49.62%。無論是從成交套數(shù)還是銷售金額，均已接近傳統(tǒng)淡季的1、2月份的水平。

“當(dāng)前大部分城市有微跌案例，但無暴跌事實(shí)。”張大偉認(rèn)為，就北京市場來看，已經(jīng)從過去的明顯上漲，到4月出現(xiàn)停止上漲，政策效果顯現(xiàn)。按照目前的調(diào)控趨勢，后續(xù)房價預(yù)期將會從量變逐漸傳遞到質(zhì)變：二季度末開始到三季度，市場很可能出現(xiàn)比較明顯的價格調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士指出，判斷房價是否“真跌”，有一些現(xiàn)象值得關(guān)注：如中介關(guān)店潮、首套房按揭貸款出現(xiàn)基準(zhǔn)利率、房貸放款周期超過兩個月、售樓處被砸、收房糾紛頻繁出現(xiàn)等。“從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，其中一些現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)?！?/span>

■趨勢

今年樓市分化或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)

中國社科院日前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2017）》指出，2017年房地產(chǎn)市場進(jìn)入量價調(diào)整階段，分化將進(jìn)一步深化和強(qiáng)化。

藍(lán)皮書分析稱，伴隨熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，從去年10月以來房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)收窄。預(yù)計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點(diǎn)城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國房地產(chǎn)市場的商品房均價會由2016年增長10%，下降到2017年上升不到1%。

中指院報告則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境將面臨收緊壓力，同時，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策也存進(jìn)一步加碼空間，預(yù)計二季度成交增速將回落，價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢，全年將呈現(xiàn)“成交回落，價格小幅下跌”的特點(diǎn)。

“一方面，政策調(diào)控不僅抑制了部分非理性需求，也將對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期發(fā)揮作用?！痹搱蟾娣治觯ツ辍?30”新政以來，整體市場的同比增速開始出現(xiàn)回落，隨著政策的不斷加碼，市場量價將出現(xiàn)回調(diào)，但價格的市場反應(yīng)將滯后于量?！傲硪环矫?，國際及國內(nèi)寬松貨幣環(huán)境不再，隨著央行在公開市場提升利率及不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管，房地產(chǎn)信貸環(huán)境也將更為趨緊，從而對房地產(chǎn)市場量價走勢產(chǎn)生影響?！?/span>

一旦房價下跌，哪些房子會最先跌？持幣待購的剛需與改善型的購房者，應(yīng)該如何選擇抗跌物業(yè)？

方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志指出，中心城區(qū)的學(xué)位房等優(yōu)質(zhì)配套的物業(yè)，一直以來都比較抗跌，外圍缺乏政策利好的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)以及沒有地鐵等規(guī)劃、交通不便的物業(yè)，相對來說比較不抗跌。2008年曾出現(xiàn)的廣州樓市下跌，就是外圍區(qū)域跌幅較多。

鄧浩志認(rèn)為，由于“非主流”產(chǎn)品客戶群相對比較窄，因此在市場不景氣的情況下，價格比較難以堅挺。如面積特別大的房產(chǎn)，客戶局限在高端或多次改善、投資需求的購房者。而面積較小的單間、一房一廳這類產(chǎn)品，過去比較受歡迎。但在廣州限購之后，因?yàn)檫@些小面積單位占用購房指標(biāo)，因此不太受市場歡迎。此類小面積單位受眾面主要是支付能力有限的初次置業(yè)者，價格上也就難以獲得很好的支撐。