隨著“一帶一路”倡議的推進(jìn)，中資出海的步伐亦日益走向“一帶一路”沿線國家和地區(qū)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示，從2009-2016年間，中資對“一帶一路”沿線國家和地區(qū)的房地產(chǎn)并購，已披露的金額約為11.2億美元（約合人民幣77億），其中2014-2016年的規(guī)模約占9.16億美元。

在跟歐美不同的“一帶一路”沿線市場，中資主要有哪些地產(chǎn)項目？投資標(biāo)的有哪些不同的特征？又該如何把握未來機(jī)遇？本文將為你深入解析。

“‘一帶一路’沿線的投資期往往較長，不能完全參考那套投資成熟市場的常規(guī)思路，應(yīng)深入研究并考慮當(dāng)?shù)氐氖袌霭l(fā)展模式和階段，要選能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的項目，例如旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流園區(qū)等，這樣才能更好地與’一帶一路’政策相結(jié)合，獲取最佳的投資回報?！钡谝惶酱骶S斯上海估價部董事甘啟善在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示。

中資對于“一帶一路”沿線的房地產(chǎn)布局已初露端倪。

據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示，從2009-2016年間，中資對“一帶一路”沿線國家和地區(qū)的房地產(chǎn)并購，已披露的金額約為11.2億美元（約合人民幣77億），其中2014-2016年（“一帶一路”倡議2013年9月開始提出）的規(guī)模約占9.16億美元。從標(biāo)的分布來看，以東南亞國家為主，主要包括物流地產(chǎn)、寫字樓和酒店等物業(yè)類型。除了并購?fù)?，近年來中資也積極地布局“一帶一路”沿線的房地產(chǎn)項目開發(fā)。

“其實除了國資活躍于‘一帶一路’沿線基建項目外，一些中國民營的房企和投資機(jī)構(gòu)也很活躍，在一些主要投資目標(biāo)市場也都活躍著一些追求高風(fēng)險高回報的私人和機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)我了解，有相當(dāng)數(shù)量的民企已經(jīng)在‘一帶一路’沿線的一些樞紐城市做了很多投資?？v觀來看，這些市場都具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，國內(nèi)政局也相對比較穩(wěn)定。一些房企在國內(nèi)往往是專注于住宅開發(fā)，在‘一帶一路’他們則集中于投資物流、旅游等商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)。”世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌在接受記者電話采訪時表示。

中資開始布局節(jié)點(diǎn)城市旅游、物流地產(chǎn)

“‘一帶一路’沿線的投資期往往較長，不能完全參考那套投資成熟市場的常規(guī)思路，應(yīng)深入研究并考慮當(dāng)?shù)氐氖袌霭l(fā)展模式和階段，要選能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的項目，例如旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流園區(qū)等，這樣才能更好地與’一帶一路’倡議相結(jié)合，獲取最佳的投資回報?！钡谝惶酱骶S斯上海估價部董事甘啟善在接受記者采訪時表示。

萬達(dá)集團(tuán)在2016年初宣布，與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，萬達(dá)計劃投資100億美元（約合657.96億元人民幣）在哈里亞納邦建設(shè)萬達(dá)產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)世界級綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)介紹，哈里亞納萬達(dá)產(chǎn)業(yè)新城位于德里—孟買工業(yè)走廊和印度首都行政區(qū)，與新德里市區(qū)已完全融為同城。項目一期占地約13平方公里，計劃引入軟件、汽車、機(jī)械、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)，同時規(guī)劃建設(shè)萬達(dá)文化旅游城及住宅新區(qū)。

此后，萬達(dá)又宣布將與法國歐尚集團(tuán)合作，投資巴黎大型文化旅游商業(yè)綜合項目，總投資超過30億歐元，總建筑面積76萬平方米，并將全部自營，由室內(nèi)外主題公園、大型舞臺秀、酒店群、商業(yè)中心、會議中心等組成。

除了已經(jīng)敲定的法國和印度的項目外，近日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林出席“一帶一路”國際合作高峰論壇的平行主題會議時表示，萬達(dá)正在與“一帶一路”另外4個國家洽談項目，有望年內(nèi)實現(xiàn)2個大型旅游項目正式落地?！耙粠б宦贰毖鼐€多數(shù)是發(fā)展中國家，人口基數(shù)大，人口紅利多，但旅游設(shè)施相對落后，旅游投資空間巨大?！蓖踅×终f。

“就現(xiàn)階段而言，我們比較看好‘一帶一路’沿線重要樞紐城市的旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)以及物流倉儲項目?！崩盍枵f。

近年來，已有中資開始布局“一帶一路”沿線的物流產(chǎn)業(yè)鏈，里面包括許多物流地產(chǎn)。

海航集團(tuán)旗下香港上市公司海航實業(yè)在今年4月發(fā)布公告稱，擬以13.99億新加坡元（折合約76.93億港元），收購新加坡物流公司CWT。海航實業(yè)指出，CWT集團(tuán)的環(huán)球物流網(wǎng)絡(luò)預(yù)期將受惠于中國持續(xù)推動的“一帶一路”政策所帶來的重大基礎(chǔ)設(shè)施投資，預(yù)計基礎(chǔ)設(shè)施投資將是該地區(qū)未來商品及物流需求的主要推動力之一。公告還顯示，截至2016年12月31日，CWT集團(tuán)于新加坡管理約1030萬平方英尺自有及租賃倉儲空間，包括新加坡約240萬平方英尺在建的綜合物流中心，并預(yù)期于2017年上半年完成。CWT集團(tuán)還管理著新加坡境外約610萬英尺的倉儲空間。

此外，2016年11月，營口港務(wù)集團(tuán)與俄羅斯鐵路股份公司在俄羅斯圣彼得堡簽署了合作協(xié)議書，營口港從全球11家參與投標(biāo)的企業(yè)中勝出，成功入股俄羅斯莫斯科最大的國際物流樞紐——別雷拉斯特物流中心，該物流中心是“營滿歐”大陸橋重要物流節(jié)點(diǎn)布局，是俄羅斯莫斯科市取消四環(huán)內(nèi)鐵路場站后的中歐班列核心樞紐，集結(jié)了目前從中國開行的21條中歐集裝箱班列，將成為莫斯科地區(qū)最大的集中轉(zhuǎn)、倉儲、集散、清關(guān)、保稅服務(wù)為一體的多功能國際物流中心，以提升“一帶一路”東線的整體運(yùn)輸效率。

港股上市公司北京建設(shè)在2016年7月發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司Radiant Sky Investments Co.Ltd將以1.79億美元收購中柬金邊經(jīng)濟(jì)特區(qū)有限公司已發(fā)行股份總數(shù)60%及股東貸款60%。公告顯示，中柬金邊經(jīng)濟(jì)特區(qū)有限公司在柬埔寨擁有多項物業(yè)，董事會認(rèn)為收購該公司有助于在中國境外建立物流、基建等業(yè)務(wù)。另外，基于“一帶一路”倡議，北京建設(shè)認(rèn)為柬埔寨等鄰近國家的物流及倉儲設(shè)施等行業(yè)將大大受惠，而該收購也符合中國的“一帶一路”倡議。

截至公告公布日期，中柬金邊經(jīng)濟(jì)特區(qū)有限公司為中柬金邊經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)展商兼項目擁有人。該經(jīng)濟(jì)特區(qū)總面積約為470.28公頃，將興建（其中包括）區(qū)內(nèi)之基礎(chǔ)設(shè)施，例如連接經(jīng)濟(jì)特區(qū)與外界的道路、水電網(wǎng)絡(luò)、環(huán)境設(shè)施、倉庫及其他必要設(shè)施。

“其實除了那些較大的投資項目，我們也已有客戶在緬甸、柬埔寨和中東以及非洲等地投資旅游和物流地產(chǎn)，不過目前項目大多處于投資初期，且規(guī)模較小，不便透露細(xì)節(jié)。”李凌對記者說。

地產(chǎn)商近期投資首選東南亞地區(qū)

除了并購?fù)?，近年來中資也積極布局“一帶一路”沿線的地產(chǎn)項目開發(fā)，且以東南亞為主要目的地。據(jù)人民網(wǎng)近期報道，一份追蹤中資房地產(chǎn)企業(yè)在東南亞國家投資的研究報告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內(nèi)的8家中資地產(chǎn)商在東南亞國家已經(jīng)投入或宣稱的投資總額已經(jīng)超過了2900億元。

另外，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、中國港灣工程有限責(zé)任公司、中國路橋工程有限責(zé)任公司共同出資，于2015年9月在新加坡注冊成立中交海外房地產(chǎn)有限公司，采取新加坡、北京雙總部模式運(yùn)營。該公司官網(wǎng)顯示，目前已成立三個項目，其中就包括印尼雅加達(dá)DAAN MOGOT房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目位于印尼首都雅加達(dá)的西部行政區(qū)——西雅加達(dá)，用地性質(zhì)為住宅用地，占地面積為16.51萬平方米，總建筑面積約29.11萬平方米，擬開發(fā)公寓4662套、別墅350套，但投資金額不詳。據(jù)該公司官網(wǎng)顯示，該公司還有喀麥隆雅溫得市政府宗地綜合體項目，項目位于喀麥隆首都雅溫得市中心，距機(jī)場約3公里，距總理府約800米，項目用地面積18463平方米，總建筑面積78928平方米，開發(fā)物業(yè)類型包括公寓、寫字樓及配套商業(yè)等。

據(jù)星展銀行2016年11月發(fā)布的一份報告顯示，就2015年的中國海外房地產(chǎn)投資來看，目的地為亞洲的所占比例最高，占四成左右。在2014-2015年間，新加坡和吉隆坡入圍了十大吸引中資房地產(chǎn)投資的全球目的地，新加坡為15億美元，吉隆坡為31億美元。報告還指出，一些中國開發(fā)商，以碧桂園和富力集團(tuán)為代表，希望在其他新興市場比如東南亞和印度復(fù)制國內(nèi)市場的成功，認(rèn)為新興市場有更大的人口增長潛力、繼而帶來更多的住房需求。盡管市場和監(jiān)管風(fēng)險較高，但帶來的回報可能也相對較高。

上述報告還指出，未來，中國開發(fā)商在海外投資時，還是會以開發(fā)項目為主，另外在“一帶一路”倡議的大背景下，將在東盟市場創(chuàng)造出很多基建和建設(shè)投資領(lǐng)域的并購機(jī)遇，該行預(yù)計中國開發(fā)商將在該地區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)張。

“中國開發(fā)商對東南亞一直有投資需求，主要是這些市場的增長速度較快，另外也有出于分散投資的目的?！粠б宦贰h的提出使他們更加清楚地了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展前景，進(jìn)而強(qiáng)化了相關(guān)的投資意愿。”甘啟善說。

接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都表示，目前中資在“一帶一路”沿線的房地產(chǎn)投資還處于非常初期的階段，“基建配套設(shè)施打底最重要，哪一個國家或地區(qū)重點(diǎn)把基建發(fā)展好了，投資房地產(chǎn)的回報和風(fēng)險就變得可以預(yù)見與可控?！备蕟⑸普f。

在投資“一帶一路”沿線房地產(chǎn)時， “要首先考慮當(dāng)?shù)卣苇h(huán)境是否穩(wěn)定，還有其市場環(huán)境包括金融、市場體系等，然后選擇和中國產(chǎn)業(yè)需求契合度最高的市場。我認(rèn)為，未來的3-5年，‘一帶一路’沿線的房地產(chǎn)投資機(jī)會將逐年上升?！崩盍枵f。