中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房?！?。在現(xiàn)行住房信貸政策下，筆者認(rèn)為加強(qiáng)借款人收入真實(shí)性審核，可以在抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫同時(shí)，有效防范房貸風(fēng)險(xiǎn)。

還款能力是個(gè)人住房貸款的前置條件。全世界的商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，都要對(duì)借款人的還款能力進(jìn)行審查，主要基于過(guò)去收入狀況來(lái)合理推測(cè)借款人未來(lái)還款能力。但在還款能力審查上，各國(guó)商業(yè)銀行略有不同，如在借款人銀行賬戶明細(xì)時(shí)間跨度上，有要求三個(gè)月的，有要求一年的，存在一定差異。但各國(guó)銀行越來(lái)越重視個(gè)人所得稅繳納證明的鑒證作用。如美國(guó)的商業(yè)銀行通常要求借款人提交前幾年的納稅申報(bào)單，香港的商業(yè)銀行要求借款人提交最近期的稅單或雇主報(bào)稅表，臺(tái)灣的商業(yè)銀行要求借款人提交所得稅扣繳單據(jù)或薪資入賬存折等。這是因?yàn)閭€(gè)人所得稅繳納狀況是借款人收入真實(shí)性的最有效證明，也顯著減輕了銀行審查借款人收入真實(shí)性的負(fù)擔(dān)。但我國(guó)商業(yè)銀行在借款人還款能力審查上，往往習(xí)慣于形式上審查，借款人收入證明只需加蓋單位公章，無(wú)需提供個(gè)人所得稅繳納證明，往往通過(guò)合作律所電話聯(lián)系借款人單位相關(guān)聯(lián)系人以核實(shí)收入真實(shí)性，存在虛假收入證明蒙混過(guò)關(guān)的隱患，使得并不具備還款能力的借款人獲得巨額個(gè)人住房貸款，或?yàn)榻杩钊私柚鹑诟軛U炒作房產(chǎn)提供方便之門，兩者都易增加房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，導(dǎo)致住房金融風(fēng)險(xiǎn)聚集。

雖然個(gè)人住房貸款為商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位大幅上漲后房?jī)r(jià)對(duì)收入和租金的偏離加劇，蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。同時(shí)金融市場(chǎng)利率運(yùn)行出現(xiàn)拐點(diǎn)，居民收入增長(zhǎng)速度放緩，都將對(duì)個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量施加壓力。2016年我國(guó)新增貸款12.65萬(wàn)億元，其中以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款約占新增貸款總量的45%。目前，北京、上海、深圳等一線城市住房呈泛豪宅化，城市中心區(qū)域住房均價(jià)在每平方米10萬(wàn)元，租金收益率不到2%，巨額還本付息已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民承受能力。美元兩次加息啟動(dòng)了全球量化寬松貨幣政策向正?；貧w之旅，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)利率中樞有所抬升，預(yù)計(jì)未來(lái)個(gè)人房貸還款壓力可能趨向上升。在房?jī)r(jià)停漲且居民收入增長(zhǎng)放緩大背景下，也需要高度關(guān)注借款人真實(shí)還款能力，迫切需要將個(gè)人所得稅證明作為還款能力審核要件，以控制整體個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，將個(gè)人所得稅證明作為還款能力審查要件，并不會(huì)改變現(xiàn)有金融監(jiān)管政策和差別化住房信貸政策。過(guò)去我國(guó)商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)過(guò)度看重抵押的第二還款來(lái)源，往往忽視對(duì)借款人真實(shí)還款能力的審查。增加個(gè)人所得稅證明要件，一方面可以提高銀行在借款人收入審查上的效率，通過(guò)個(gè)人所得稅繳納證明，銀行可以合理分析推測(cè)借款人具備的真實(shí)還款能力，防止出現(xiàn)向不具備還款能力的借款人發(fā)放個(gè)人住房貸款的可能性，也明顯增加借款人利用金融杠桿炒作房產(chǎn)的難度；另一方面也有利于借款人提高主動(dòng)納稅的意識(shí)。通過(guò)與稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng)，發(fā)揮稅務(wù)稽查作用，對(duì)大肆進(jìn)行投資投機(jī)炒作的借款人形成威懾。無(wú)論怎樣，銀行都需要切實(shí)加強(qiáng)借款人收入真實(shí)性審查，以抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，并有效防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，而增加個(gè)人所得稅證明要件是趨勢(shì)。