3月份調(diào)控政策的密集出臺(tái)，已經(jīng)逐漸映射到了4月的樓市中，一場(chǎng)慢而深的洗禮漸至。限售限購政策讓一部分投機(jī)機(jī)構(gòu)和個(gè)人打起了退堂鼓，也讓一部分剛需者開啟了觀望模式。

??近日，易居研究院發(fā)布一則報(bào)告稱：4月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2667萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少19%。全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積的下降，恰是樓市降溫的一個(gè)截面。有意思時(shí)，在一線城市新建商品住宅成交面積整齊下落的同時(shí)，大批三四線城市的成交面積卻異軍突起。

??今年4月份，在50個(gè)典型城市新建商品住房成交面積中，相比去年同期，北京新建商品住宅成交面積下滑35%，廣州下滑24%，上海下滑28%，深圳下滑23%。事實(shí)上，北京、廣州、上海、深圳等一線城市的庫存是偏低的，而受限于供地規(guī)模的緊缺，后續(xù)新房供應(yīng)幅度也不會(huì)太大，即便這樣，這些城市新建商品住房成交面積還是比去年同期下降不少。

??可見，今年3月份至4月份密集的樓市調(diào)控政策對(duì)一線城市影響較為立竿見影。在這些城市消減的這部分成交面積中，一部分是購房資格受限的**客和改善型需求的購房者，另一部分是等著房?jī)r(jià)漸進(jìn) 平穩(wěn)的首套房剛需者，隨著央行貨幣政策收緊，多個(gè)一線城市的銀行開始調(diào)高房貸利率，升高房貸折扣，這一收緊進(jìn)一步加劇了首套房剛需購房者的觀望，不少人希望房?jī)r(jià)降下來后，可以彌補(bǔ)每個(gè)月多支出的房貸金額。

??同樣，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，二線城市的日子也不太好過。易居研究院數(shù)據(jù)表示，除一線城市以外，在全國監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市中共有16個(gè)二線城市，而這16個(gè)二線城市4月份新建商品住宅的成交面積為1356萬平方米，環(huán)比3月下降7%，同比去年同期下降28%。

??一線城市和二線城市下跌的成交面積背后，正是購房者的意愿的微妙變化。除了在原地觀望的購房者，一部分**客開始涌向限購一線城市和二線城市周邊的三四線城市，使得樓市的外溢效應(yīng)更加明顯。但是，在此外溢效應(yīng)下，三線城市新建住宅成交面積也出現(xiàn)了明顯分化。

??易居研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，30個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為1086萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少2%?？梢钥闯觯噍^于一二線城市，三四線城市的波動(dòng)幅度較小。

??事實(shí)上，3、4月份政策調(diào)控的對(duì)象也不乏一部分一二線城市周邊的三四線城市，因此，政策的影響還表現(xiàn)在：三四線城市開始出現(xiàn)明顯分化。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市中，有30個(gè)三線城市，其中，有18個(gè)城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，而其他12個(gè)城市則有所上升。張家口、三亞、鎮(zhèn)江環(huán)比3月分別下降增長(zhǎng)45%、44%和38%，而蚌埠、蕪湖、柳州則環(huán)比3月分別增長(zhǎng)50%、50%和35%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“50個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市新出臺(tái)了各類收緊的購房政策。此類城市市場(chǎng)交易下滑，體現(xiàn)了政策的有效性。預(yù)計(jì)政策效應(yīng)會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，對(duì)接下來幾個(gè)月的交易會(huì)有一定的利空影響。到了5月份，部分城市推盤節(jié)奏預(yù)計(jì)會(huì)加快，可售房源增加會(huì)使得市場(chǎng)交易下滑的速度放緩。從這個(gè)角度看，即便后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)降溫，預(yù)計(jì)環(huán)比跌幅不會(huì)大于10%，可以理解為停留在小幅降溫的區(qū)間。”