地產和金融是一對“孿生兄弟”。由于房地產業(yè)的資金密集屬性，其對金融的依賴一直有之，早期表現(xiàn)為融資和授信需求，如今則成為新的業(yè)務增長點。在樓市調控重壓、盈利能力受限的情況下，對房地產資產證券化的嘗試，甚至關乎企業(yè)的轉型大計。

在這種思路下，房地產企業(yè)在金融領域的嘗試從未止步。

一方面，房企收購金融牌照，參股控股銀、證、保、信、基，成立產業(yè)基金、并購基金，實現(xiàn)負債多元化。

另一方面，推動房地產資產證券化不斷發(fā)展，借助ABS、MBS、CMBS、類REITs、私募基金等金融平臺，實現(xiàn)輕資產、高周轉，提高資產流動性。

盡管已有大格局和大野心，但政策層面的限制，正在制約著房企在金融領域的嘗試。業(yè)內人士認為，未來房企如何實現(xiàn)“金融化”轉型，仍需觀察。

從融資到戰(zhàn)略投資

房企對于金融業(yè)務的布局早已有之。早在上世紀90年代，泛海就入股民生銀行，成為其第二大股東。此后又步步為營，布局銀行、證券、保險、基金、信托、期貨等細分金融領域。

如今，泛海成為在金融領域涉足最深的房企之一。在泛海集團內部，金融業(yè)務的規(guī)模和盈利能力均強于房地產業(yè)務。

到2009年以后，房企開始相繼涉足金融領域，綠地、華潤、星河、魯能、新華聯(lián)、萬科、恒大、華夏幸福等均有所布局。近年來，綠地、恒大甚至提出要獲得“全金融牌照”。

佳兆業(yè)在金融板塊也有極深布局，根據(jù)其官網(wǎng)資料，集團已擁有股權私募基金、證券私募基金，以及小額貸款、商業(yè)保理、財富管理等業(yè)務，正在籌建銀行、保險板塊。

但在不同階段，房企有著不同的興奮點，總體來看，其在細分領域的布局順序也顯得有跡可循。

真正能反映這種脈絡的，當屬萬科的布局步伐。

2013年10月，萬科公告稱，以27億人民幣入股徽商銀行，并參與其在H股的首次公開發(fā)行。2015年6月，萬科與鵬華基金合作，發(fā)行國內首只公募房地產信托投資基金“鵬華前海萬科REITs”。2016年8月，萬科入股網(wǎng)貸平臺鵬金所并成為其第一大股東。

“從銀行到基金，再到互金，代表了房企對金融領域布局的三個階段，也反映出企業(yè)對金融業(yè)思路的變化?！蹦巢辉妇呙慕鹑诮缛耸勘硎?，房地產企業(yè)是銀行的傳統(tǒng)“大客戶”，后者為其提供融資、授信等服務，早期布局銀行，說明企業(yè)主要在融資層面有所考量?；?、信托等是基于不動產的金融服務，反映出企業(yè)對資產證券化領域的興趣?；ヂ?lián)網(wǎng)金融則是新興領域，房企布局的背后，更多帶有戰(zhàn)略投資的意味。

根據(jù)國外的經驗，傳統(tǒng)房地產企業(yè)的轉型方向，即是從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式，轉向資產管理模式，因此資產證券化（第二階段）的嘗試最受關注。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，在地產開發(fā)模式上，一直有兩個思路，一種是“重資產、輕運營”，這是典型的中國開發(fā)商模式；第二種是“輕資產、重運營+金融資管”，這是金融界和資本市場最推崇的模式。

政策限制難以突破

房企向資產運營商的轉型，有著一定的市場背景。土地、資金、人力成本不斷提升，導致房企利潤率不斷下滑，有數(shù)據(jù)顯示，從2015年開始，上市房企的平均利潤率就已降至個位數(shù)，此后又不斷下滑。

更為重要的是，樓市的周期性漲跌變化，以及不期而至的調控政策，導致企業(yè)的業(yè)績容易出現(xiàn)波動，缺乏連續(xù)性。這些因素會進而影響到企業(yè)的評級、融資等環(huán)節(jié)。

克而瑞認為，房企試水資產證券化的優(yōu)勢有三，一是可以盤活存量，甚至完成輕資產化運營；二是在當前融資通道收緊的情況下，使得企業(yè)的融資方式更加多元化；三是可突破企業(yè)自身主體信用的限制，評級不理想的企業(yè)也可依靠其優(yōu)質項目發(fā)行AAA級債券，控制融資成本。

雖然外界關注不多，但最近幾年，房企對資產證券化的嘗試并未止步。

2012年，華僑城成立了“歡樂谷主體公園入園憑證專項資產管理計劃”，是我國第一單基于入園憑證現(xiàn)金流的專項資產管理計劃。2015年，世茂推出“博時資本-世茂天成物業(yè)資產支持專項計劃”，成為首只以物業(yè)費收入為基礎資產的資產證券化產品。

2017年以來，華夏幸福連續(xù)推出兩個“園區(qū)PPP資產支持專項計劃”，成為首家成功發(fā)行園區(qū)ABS的企業(yè)。同期，碧桂園、金科、融信等房企也曾以購房尾款、租金等作為基礎資產，開展資產證券化融資。

但值得注意的是，在當前嘗試中，金融業(yè)務能給企業(yè)提供的利潤貢獻仍然不大。如綠地在今年第一季度報告中透露，“大金融”業(yè)務第一季度實現(xiàn)利潤總額5.2億元。相比其房地產業(yè)務的貢獻，仍然顯得微不足道。

有分析指出，目前，銀行通道的開發(fā)貸和委托貸款、證監(jiān)會的公司債和股權融資、表外融資的地產基金和資管計劃均受到管控限制，房企嘗試創(chuàng)新金融產品的方式較為有限，多集中在類REITs和CMBS上。

此外，受限于政策管制，整體金融化程度仍較低。黃立沖表示，由于缺乏稅務和資本市場方面的立法，在中國無法實行真正的REITs，目前只能存在債券的資產證券化，不可能存在地產股權的資產證券化。

天風證券認為，“把低活的不動產變成高活的金融品”，才是真正的金融資本和產業(yè)資本的融合。但目前房地產業(yè)距離這一目標還有很遠。