近日，萬(wàn)科泊寓勁松店開業(yè)，這是泊寓品牌在北京開業(yè)的第五家長(zhǎng)租公寓。據(jù)了解，泊寓在北京地區(qū)籌劃準(zhǔn)備的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目達(dá)到了13處，計(jì)劃投資上百億元，目前累計(jì)投入20多億元。

除了像萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入品牌化長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓還吸引了酒店和互聯(lián)網(wǎng)等多領(lǐng)域企業(yè)進(jìn)入，如家、華住和鉑濤均推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)“大佬”雷軍早在2014年就投資了YOU+公寓。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年僅長(zhǎng)租公寓融資就達(dá)21起，融資約60億元；在投資環(huán)境遇冷的2016年，長(zhǎng)租公寓融資有13起，融資約30億元。作為去庫(kù)存的一項(xiàng)手段，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期很大，或可形成一片“藍(lán)海”。2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，且從用戶搜索情況來(lái)看，2016年大眾對(duì)公寓的關(guān)注度持續(xù)走高。

房地產(chǎn)庫(kù)存變身“品牌化公寓”

酒店、地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭們重金砸向“長(zhǎng)租公寓”，在短租興起的十多年里，長(zhǎng)租公寓的行業(yè)發(fā)展較弱。北京泊寓企業(yè)管理有限公司助理總經(jīng)理金羽認(rèn)為，長(zhǎng)租行業(yè)現(xiàn)在剛剛形成，之前沒有這個(gè)行業(yè)，此前的混亂是一種探索。

企業(yè)在打造品牌化長(zhǎng)租公寓的過(guò)程中，也都利用自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行著探索并小心進(jìn)入。業(yè)內(nèi)人士介紹，一些具有中介基因的長(zhǎng)租公寓企業(yè)把手里比較碎片的房源加入服務(wù)，對(duì)房間進(jìn)行整理和設(shè)計(jì)，加大空間利用率，同時(shí)配套保潔和家具，做成了品牌。途家公關(guān)總監(jiān)唐挺認(rèn)為，房地產(chǎn)服務(wù)公司轉(zhuǎn)行，把庫(kù)存打造成品牌化公寓，而這些地產(chǎn)商的品牌化公寓打造也都處于探索階段，甚至中間會(huì)加入一些金融元素，把它包裝成金融產(chǎn)品，以吸引一些社會(huì)投資。

黑中介、二房東擾亂長(zhǎng)租公寓行業(yè)

長(zhǎng)租公寓行業(yè)在形成和發(fā)展過(guò)程中，曾因成長(zhǎng)性差、服務(wù)質(zhì)量不高和群組亂象等被詬病。

城家公寓、窩趣社區(qū)、泊寓、自如寓和新派公寓等品牌管理較為規(guī)范，設(shè)施比較齊全，相對(duì)來(lái)說(shuō)，價(jià)格略高，也會(huì)比較透明。但是，在現(xiàn)階段，這樣的高品質(zhì)公寓數(shù)量相對(duì)少一些，沒能大面積覆蓋。而相對(duì)于品牌公寓，低價(jià)位的二房東長(zhǎng)租模式仍占據(jù)著大部分市場(chǎng)。

所謂二房東，指的是承包租賃物業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改建之后轉(zhuǎn)租給客人牟利的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，有的黑小中介或二房東拿到房之后，建隔斷后再出租，形成群租現(xiàn)象。目前，上海就在整頓以二房東為主體經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓。

此外，一些長(zhǎng)租公寓主要面對(duì)年輕群體，這部分群體消費(fèi)能力普遍偏弱。年輕人的租住需求旺盛，但消費(fèi)能力弱，他們傾向于尋求低價(jià)，此前這種需求也被長(zhǎng)租行業(yè)迎合，導(dǎo)致行業(yè)品牌化路子變窄，品質(zhì)提升緩慢。對(duì)此，自如推出“自如白條”，年輕租戶租房可以分期付款和減少服務(wù)費(fèi)，一定程度減輕了年輕住戶支付房租的壓力。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照申請(qǐng)沒有“長(zhǎng)租公寓”這一項(xiàng)

對(duì)客人的訴求響應(yīng)不夠快、服務(wù)不及時(shí)也是長(zhǎng)租公寓共同的運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)。很多企業(yè)都承諾做到快速服務(wù)，但實(shí)際做成的卻不多。有的公寓品牌應(yīng)對(duì)這樣的問(wèn)題采用建微信群的方式。

金羽表示，青年群體的自主性比較強(qiáng)，住在公寓里的住戶可以參與公共區(qū)域的維護(hù)，以減少保潔服務(wù)的壓力成本。

由于長(zhǎng)租公寓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范細(xì)則沒有出臺(tái)，對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)問(wèn)題的判定也缺乏依據(jù)。金羽說(shuō)，國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租這個(gè)行業(yè)沒有認(rèn)定，申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)候沒有長(zhǎng)租公寓這一項(xiàng)，這是最大的一個(gè)痛點(diǎn)，職能部門沒有對(duì)這個(gè)業(yè)態(tài)的立項(xiàng)，導(dǎo)致對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)管和法規(guī)不健全。譬如，消防的問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓執(zhí)行什么樣的消防標(biāo)準(zhǔn)，是個(gè)十分模糊的概念。合同的備案、企業(yè)資質(zhì)、法律對(duì)于合同雙方的權(quán)利義務(wù)的核定都沒有明確規(guī)定，沒有自己的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

差異化運(yùn)營(yíng)，提升“住宿”附加值

華泰證券分析稱，按照當(dāng)前城鎮(zhèn)人口7.7億人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金價(jià)格50元測(cè)算，我國(guó)租賃市場(chǎng)未來(lái)的租金規(guī)?？蛇_(dá)2萬(wàn)億元?！?016年度住宿業(yè)公寓品牌報(bào)告白皮書》顯示，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模2025年將達(dá)2.9萬(wàn)億元。

盡管政策不明朗，痛點(diǎn)較多，長(zhǎng)租公寓這片“藍(lán)?！币灿凶銐虻奈α罨ヂ?lián)網(wǎng)公司、酒店集團(tuán)、房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)漸次發(fā)力。在這片“藍(lán)?！敝?，有的公寓品牌難解溫飽，年出租率不足50%，而有的品牌卻能夠與大量客戶達(dá)成合作，一舉攻下多個(gè)“城池”，這種差異與運(yùn)營(yíng)模式和產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)。

長(zhǎng)租+酒店

有品牌酒店做背書的長(zhǎng)租公寓具有管理上的天然優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)租公寓和酒店一樣都是重服務(wù)的行業(yè)，線下運(yùn)營(yíng)管理是其長(zhǎng)處。酒店集團(tuán)的PMS系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、顧客評(píng)估系統(tǒng)、營(yíng)銷系統(tǒng)以及會(huì)員系統(tǒng)都可以助力長(zhǎng)租公寓的布局和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)與打造，這種天然的優(yōu)勢(shì)能直接切入整棟式公寓。

華住旗下的城家公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，華住系已經(jīng)有一部分酒店在改公寓，包括與其有合作關(guān)系的宜必思也可以改造，依托酒店背景，城家公寓可以共享華住的客源和銷售渠道，企業(yè)客戶等。

長(zhǎng)租+短租

在公寓租賃領(lǐng)域，房間作為硬件設(shè)施，是長(zhǎng)租還是短租，并沒有那么清晰的界限。唐挺介紹說(shuō)，業(yè)內(nèi)也沒達(dá)成一個(gè)共識(shí)，通常理解是一周以內(nèi)的是短租，一個(gè)季度以上算長(zhǎng)租。

唐挺說(shuō)，如果把一部分房源通過(guò)短租周轉(zhuǎn)起來(lái)，整體收益會(huì)更好。通常來(lái)講，長(zhǎng)租公寓里長(zhǎng)短租配置的比例是長(zhǎng)租占七八成，短租占二三成，這樣的收益最優(yōu)。另外，在成熟的地段，短租產(chǎn)品在正常經(jīng)營(yíng)的情況下要比長(zhǎng)租產(chǎn)品的利潤(rùn)要多20%-30%，但在不是很成熟的地段，情況就不同了。

雅詩(shī)閣服務(wù)公寓酒店CEO曾文強(qiáng)曾表示，公寓企業(yè)應(yīng)該根據(jù)所在城市的實(shí)際情況，對(duì)公寓的長(zhǎng)短租進(jìn)行靈活配比。

長(zhǎng)租+養(yǎng)老

長(zhǎng)租公寓一般都位于城市中，配備較好的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施，這給長(zhǎng)租公寓與養(yǎng)老的結(jié)合創(chuàng)造了條件。隨著康養(yǎng)旅游標(biāo)準(zhǔn)落地，異地養(yǎng)老已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。上海萬(wàn)科集團(tuán)推出了一線城市長(zhǎng)租公寓和醫(yī)療養(yǎng)老相結(jié)合的“望年薈”公寓。公寓與醫(yī)院相結(jié)合，以單間和雙人間為主，擁有296個(gè)床位，同時(shí)配有城市客廳，面向半護(hù)理、全護(hù)理以及輕中度失智長(zhǎng)者。

無(wú)論長(zhǎng)租公寓與哪種方式結(jié)合，都提升了長(zhǎng)租公寓作為一種住宿形式的附加值，換言之，就是提升了住宿的體驗(yàn)品。