自4月份開始，在各城市持續(xù)加強(qiáng)的調(diào)控政策壓力下，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)持續(xù)下跌。然而從上半年房地產(chǎn)行業(yè)的集中度來看，龍頭房企市場份額卻繼續(xù)提高。30強(qiáng)房企競爭愈發(fā)激烈，門檻提升更加明顯。此外，龍頭房企不僅在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，其為尋求新的利潤增長點(diǎn)，紛紛在多元化業(yè)務(wù)上進(jìn)行布局，在社區(qū)物業(yè)、海外投資、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領(lǐng)域也動(dòng)作頻繁。

集中度進(jìn)一步提升，30強(qiáng)房企競爭激烈

2017年上半年，雖受政策影響，房企月度銷售波動(dòng)，部分月份甚至環(huán)比下降明顯，但是從半年數(shù)據(jù)來看，規(guī)模房企的門檻和行業(yè)集中度均在提升，強(qiáng)者更強(qiáng)的趨勢明顯。其中TOP30房企內(nèi)的競爭尤為激烈。

從金額門檻來看，TOP30房企規(guī)模繼續(xù)保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，大幅增長78%至309億元。龍頭房企規(guī)?？焖贁U(kuò)張，與其他房企的規(guī)模差距越來越大。

從面積門檻來看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增長近50%。在市場調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，龍頭房企仍能實(shí)現(xiàn)如此高的增長實(shí)屬不易；而其他房企受調(diào)控影響更大，TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。

除了門檻的變化外，2017年上半年行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。金額集中度的增速整體高于面積集中度，百強(qiáng)房企銷售均價(jià)提升明顯。我們預(yù)計(jì)隨著市場調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競爭優(yōu)勢的體現(xiàn)，未來房企集中度還將進(jìn)一步上升。

金額方面，各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較去年上升了10多個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企的集中度達(dá)到58.1%，占據(jù)了中國房地產(chǎn)市場的“半壁江山”。TOP200房企的集中度也超過6成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了33.2%和36.9%。

龍頭之爭愈演愈烈，恒大重奪權(quán)益榜首

??恒大6月銷售達(dá)到580億元，成為本月銷冠。同時(shí)，恒大超過碧桂園重奪銷售權(quán)益榜榜首，達(dá)到2088億元。權(quán)益銷售金額更能反映企業(yè)的資金實(shí)力和實(shí)際投資能力，這也是我們堅(jiān)持做權(quán)益排行榜的原因?？梢灶A(yù)見的是，恒大今明兩年利潤將有更明顯的增長。

??碧桂園和萬科表現(xiàn)也各有千秋，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。碧桂園仍然保持流量榜冠軍，萬科也在6月發(fā)力，單月達(dá)到447億元，比上月增長24.5%， 股權(quán)之爭結(jié)束后，未來增長也有更大潛力。

各梯隊(duì)皆有黑馬涌現(xiàn) 融創(chuàng)、魯能、中梁、恒泰、新力突飛猛進(jìn)

即使在政策高壓下，本月再次涌現(xiàn)黑馬。不同規(guī)模的梯隊(duì)中，總會(huì)有企業(yè)憑借自身的優(yōu)勢獲得亮眼的表現(xiàn)。這些企業(yè)上半年增長速度明顯高于行業(yè)水平，甚至在最近兩個(gè)月仍能逆市上揚(yáng)，例如融創(chuàng)、魯能、中梁、恒泰、新力等。

　　TOP10房企中，融創(chuàng)中國1-6月實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額1088億元，僅用半年時(shí)間達(dá)到千億規(guī)模。本月企業(yè)更是實(shí)現(xiàn)銷售金額285億，創(chuàng)企業(yè)單月銷售歷史新高。融創(chuàng)的增長，主要得益于其提前布局重點(diǎn)一二線城市，且通過收并購獲得充足的土地儲(chǔ)備，有力促進(jìn)了銷售的增長。

　　TOP20房企中，魯能集團(tuán)近兩年來憑借突破式的業(yè)績增幅，今年上半年累計(jì)銷售金額507億元，同比增長85%。魯能主要得益于泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，深耕優(yōu)勢城市，前期布局的海南、北京、重慶、濟(jì)南等區(qū)域銷售形勢較好，成為業(yè)績主要貢獻(xiàn)地區(qū)。

　　TOP30房企中，中梁地產(chǎn)憑借著高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營策略，上半年銷售業(yè)績同比增長153%，達(dá)到354.7億元。中梁業(yè)績增長較快主要源于其始終堅(jiān)持走高品質(zhì)路線，著力打造的高端產(chǎn)品在取得較好的市場口碑的同時(shí)，也帶來較高的銷售回報(bào)。

　　TOP100房企中，新力地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額120.9億元，繼續(xù)位于百強(qiáng)行列。其項(xiàng)目布局主要集中于南昌市，南昌上半年整體市場形勢較好，項(xiàng)目去化良好，僅南昌單城市半年銷售額就破百億。

　　TOP200房企中，恒泰集團(tuán)貨量大，潛力十足，這家企業(yè)以合肥為起點(diǎn)，近年來開始全國化布局，已經(jīng)成功布局長三角、京津冀、珠三角和西南市場，并于2017年5月份開始進(jìn)駐西北市場，6月份連續(xù)在西安、蘇州、徐州等地落下項(xiàng)目；截至2017年6月，恒泰累計(jì)未開發(fā)面積1600萬方左右，累計(jì)貨值1005億左右，未來具有沖百強(qiáng)房企潛力。

多數(shù)房企完成率超50%,千億目標(biāo)仍是大方向

??在部分已公布2017年銷售目標(biāo)的企業(yè)中，大部分房企目標(biāo)完成率已超50%，平均完成率已達(dá)59%，說明房企銷售目標(biāo)整體完成情況形勢較好。此外，龍湖、碧桂園、旭輝這三家房企目標(biāo)完成率已在7成以上。一方面是由于這四家房企今年銷售業(yè)績較好，像龍湖和碧桂園，今年以來銷售同比增幅一直屬于領(lǐng)先行列；另一方面是企業(yè)對(duì)外公布的目標(biāo)都較保守，而企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)可能更具有野心。此外，路勁基建上半年完成165億，同比大幅增長，也是今年表現(xiàn)出色的企業(yè)之一。

??去年千億房企的數(shù)量擴(kuò)充到了12家，在房地產(chǎn)集中度逐漸提高的背景下，今年以來陸續(xù)有房企公布明確的千億目標(biāo)時(shí)間表。隨著門檻值的不斷提高，越早完成千億目標(biāo)將讓自身處于更有利地位。在已公布千億目標(biāo)的企業(yè)中，按照實(shí)現(xiàn)時(shí)間可以分為三檔：

• 第一檔是將千億目標(biāo)作為近期目標(biāo)，今年或明年要實(shí)現(xiàn)，像龍湖、招商蛇口和正榮；

• 第二檔是將千億目標(biāo)作為中期目標(biāo)，用三年左右時(shí)間去實(shí)現(xiàn)，像雅居樂、佳兆業(yè)、禹洲地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等；

• 第三檔是將千億目標(biāo)作為長遠(yuǎn)目標(biāo)，像中駿置業(yè)。

【未來趨勢解讀】

??雖然2017年上半年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高和限購、限貸、限售政策的影響下，房企的利潤空間卻進(jìn)一步受到擠壓，盈利能力繼續(xù)降低。在此背景下，房企對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局的拓展日趨活躍。從長遠(yuǎn)來看，社區(qū)物業(yè)、海外地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等多元化運(yùn)營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。

趨勢一：物業(yè)管理整合或分拆如火如荼

??隨著國內(nèi)房地產(chǎn)逐步邁入存量房市場，作為房企多元化業(yè)務(wù)的主要戰(zhàn)略之一，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的整合或分拆正進(jìn)行得如火如荼。物業(yè)管理板塊涵蓋傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)、也有涉及社區(qū)教育、社區(qū)金融、社區(qū)健康等社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。2017年上半年，濱江集團(tuán)將物業(yè)板塊拆分謀求上市，碧桂園分拆物業(yè)服務(wù)A股IPO已獲證監(jiān)會(huì)受理、旭輝集團(tuán)旗下上海永升物業(yè)在新三板掛牌上市。對(duì)于在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)有一定規(guī)模、注重口碑和品牌維護(hù)的規(guī)模房企而言，通過物業(yè)管理服務(wù)作為切入點(diǎn)，將住宅和服務(wù)嫁接起來，可以提高消費(fèi)終端客戶的粘性并通過增值服務(wù)挖掘新的盈利點(diǎn)。

趨勢二：房企海外投資熱情未減

??2017年上半年，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈以及調(diào)控政策的限制下，更多房企加速了海外市場的投資布局。海外地產(chǎn)開發(fā)的高利潤空間也進(jìn)一步刺激了房企的境外投資。2012年以來，萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園、富力、首開等20余家中國房企已經(jīng)在海外開設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目或確立投資計(jì)劃，投資總規(guī)模已達(dá)上百億美元。

??一類海外地產(chǎn)的投資主要集中在美國、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家核心城市，以開發(fā)住宅和高層公寓和收購持有型物業(yè)長期盈利為主。另一類則是在發(fā)展中國家開發(fā)大盤及新城項(xiàng)目。目前包括碧桂園、富力、雅居樂在內(nèi)的多家國內(nèi)開發(fā)商在已馬來西亞布局逾15個(gè)項(xiàng)目?！耙粠б宦贰钡膽?zhàn)略機(jī)遇結(jié)合房企自身在城市開發(fā)和運(yùn)營上的豐富經(jīng)驗(yàn)，都使得在這些發(fā)展中國家的新型城市開發(fā)、城市綜合體建設(shè)等大型項(xiàng)目得以順利推進(jìn)。

趨勢三：政企合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)

??在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速和“十三五”期間國家發(fā)改委的政策支持下，政企合作開發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)吸引了各大房企的積極參與。通過產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式，房企可以以較低的價(jià)格獲取一、二線核心城市經(jīng)濟(jì)圈周邊的優(yōu)質(zhì)三四線城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。華夏幸福自2002年進(jìn)入固安工業(yè)園區(qū)以來，已專注在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后，華夏幸福也提出了三到五年內(nèi)完成百城布局的規(guī)模目標(biāo)。

??今年上半年，碧桂園、融創(chuàng)、綠地等房企也在積極布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)。碧桂園今年在惠州已有三個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)上，還在東莞市黃江鎮(zhèn)和三河市黃莊鎮(zhèn)新布局了兩個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目。綠地5月與河南省許昌市簽訂了全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將合作快軌PPP項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)等，涉及資金超過510億。

趨勢四：長租公寓市場潛力較大

??長租公寓作為未來房企多元化業(yè)務(wù)的一個(gè)盈利點(diǎn)，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發(fā)展?jié)摿砜?，一方面基于政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點(diǎn)城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點(diǎn)一、二線城市租住人口比例的提升，流動(dòng)人口對(duì)長租公寓市場的需求也十分可觀。

??搶占長租公寓在未來的存量房市場可謂是房企的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。今年來，龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面，通過冠寓品牌發(fā)布三條產(chǎn)品線。碧桂園上海區(qū)域5月也開始了長租公寓管理部、商業(yè)管理部等組織架構(gòu)的搭建。

??總結(jié)：

上半年，在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，多數(shù)房企銷售業(yè)績受到明顯影響，環(huán)比下跌明顯，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來，出于對(duì)未來企業(yè)發(fā)展的考慮，上市房企積極尋求地產(chǎn)主業(yè)外的新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，在多元化布局上也更加頻繁。

??像社區(qū)物業(yè)和特色小鎮(zhèn)，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要環(huán)節(jié)，在存量市場下的前景廣闊。重點(diǎn)房企或拆分物業(yè)尋找上市，或加大長租公寓品牌的運(yùn)營規(guī)模和力度，都想提前搶占市場。在國內(nèi)市場風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，部分房企開始積極“走出去”，加大海外地產(chǎn)的投資布局。

??此外，受到政策的積極引導(dǎo)，部分房企積極尋求與地方政府的合作，加強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)上的戰(zhàn)略布局，這些房企既有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如華夏幸福，也有新進(jìn)入的企業(yè)，如融創(chuàng)。

附：2017年上半年中國房企銷售TOP200排行榜