老舊小區(qū)改造既關(guān)系到社會民生，也關(guān)系到城市發(fā)展。9月24日，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）獲悉，2025年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬個。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，今年前8個月，全國已累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.17萬個。

營造高品質(zhì)城市生活空間

“十四五”規(guī)劃提出，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能。根據(jù)部署，“十四五”時期，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

近年來，住建部等部門持續(xù)推動實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，取得了顯著成效。在商務(wù)部9月19日召開的城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級專題新聞發(fā)布會上，住建部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁介紹，截至目前，全國累計開工改造老舊小區(qū)30萬個，惠及居民5100萬戶，在此過程中增設(shè)養(yǎng)老、托育、助餐、便民市場等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施7.96萬個，增設(shè)停車位400萬個、電動自行車充電樁93萬個，新增文化休閑、體育健身場地3200多萬平方米。

“‘十四五’期間，我國將基本完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，2025年是‘十四五’規(guī)劃收官之年，考慮到前期開工規(guī)模大，今年新開工改造的規(guī)模有所減少?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，老舊小區(qū)改造分基礎(chǔ)類、完善類、提升類。目前來看，基礎(chǔ)類改造基本完成，主要以市政設(shè)施完善為主，以滿足居民基本安全需求和生活需求。另外，很多城市也推進(jìn)了完善類和提升類改造，主要為適老化、綠化、停車場等滿足生活便利和改善性需求的改造，以及養(yǎng)老托幼、社區(qū)綜合服務(wù)等豐富社區(qū)服務(wù)供給的改造。

在以存量提質(zhì)增效為主的城市發(fā)展新階段，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展、營造高品質(zhì)城市生活空間的重要舉措。

今年8月份印發(fā)的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》要求，持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

今年5月份發(fā)布的《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》明確，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造。更新改造小區(qū)燃?xì)獾壤匣芫€管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風(fēng)煙道、通風(fēng)井道等，全力消除安全隱患，支持有條件的樓棟加裝電梯。

“老舊小區(qū)改造可激發(fā)內(nèi)需潛力，不僅帶動了建筑、裝修、家電等產(chǎn)業(yè)鏈消費，還可以通過增設(shè)社區(qū)服務(wù)設(shè)施創(chuàng)造新的需求場景。例如，改造時同步引入的養(yǎng)老驛站、托育點、便民超市等，將直接刺激社區(qū)消費?！?8安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，同時，老舊小區(qū)改造還有利于完善城市功能，推動健全便民生活圈，將零散小區(qū)整合為片區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)，補(bǔ)建公共服務(wù)設(shè)施。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可參與其中，通過精細(xì)化運(yùn)營和改造，在社區(qū)商業(yè)配套升級等細(xì)分領(lǐng)域都有很多機(jī)會。

改造工作將持續(xù)推進(jìn)

未來，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作還將持續(xù)推進(jìn)。李宇嘉認(rèn)為，未來五年至十年內(nèi)，將有約30%的社區(qū)樓齡達(dá)到30年，2000年至2010年的房子樓齡也將相繼達(dá)到20年，一些安全隱患問題將隨著樓齡的增長逐漸暴露出來。同時，新時期居民對人居品質(zhì)的需求上升，老舊小區(qū)改造的任務(wù)仍舊比較重。

張雁在前述新聞發(fā)布會上表示，下一步，住建部將與商務(wù)部共同抓好貫徹落實，持續(xù)提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件、服務(wù)功能和文化價值，努力建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級，持之以恒以“小切口”辦實事來改善“大民生”，為人民群眾創(chuàng)造更高品質(zhì)的生活空間。

“未來應(yīng)將老舊小區(qū)改造納入城市更新架構(gòu)中，遵循先體檢、后更新的路徑，通過體檢發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)居民所需所盼、急難愁盼，然后根據(jù)輕重緩急、資金籌集情況等推進(jìn)改造。”李宇嘉建議。

“大部分老舊小區(qū)改造項目會面臨改造資金需求巨大，前期投入成本高、回報周期長等痛點，不少城市更新回報周期甚至長達(dá)8年到10年，若地方財政承壓，易引發(fā)項目延期。”張波認(rèn)為，資金問題的解決非常重要，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要向城市更新項目開放。同時，地方政府專項債券也可以對符合條件的項目予以支持，真正將資金導(dǎo)向能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的民生改善型工程，推動房地產(chǎn)行業(yè)有序進(jìn)入存量運(yùn)營主導(dǎo)時代。

張波還建議，“好房子”建設(shè)不僅要表現(xiàn)在新建項目中，也要在更多老舊小區(qū)改造項目中得到體現(xiàn)。老舊小區(qū)改造應(yīng)結(jié)合生態(tài)修復(fù)和智慧城市建設(shè)的要求，推動綠色建筑和智能技術(shù)的應(yīng)用，在改善居住空間的同時，呈現(xiàn)出綠色、智能和低碳等特點。