一紙新規(guī)，牽動萬千業(yè)主心弦，空置房物業(yè)費繳納規(guī)則悄然生變。

2025年5月20日，襄陽市發(fā)改委、市住新局、市市場監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強物業(yè)服務收費管理的通知》（襄發(fā)改價格[2025]327號）（下文中簡稱《通知》）對物業(yè)服務收費相關問題作出明確規(guī)定。

引發(fā)廣泛關注的是，《通知》中明確：“未裝飾裝修和未實際入住的房屋是否減免物業(yè)費，應首先依據物業(yè)服務合同約定；若合同未約定，則適用民法典相關規(guī)定?！?/p>

這意味著，過去部分業(yè)主認為“沒住就不用交物業(yè)費”的認知將被徹底打破。

新規(guī)核心：合同約定優(yōu)先，法律兜底

《通知》強調“規(guī)范收費行為”，要求物業(yè)服務人應當遵守法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務合同。在收費責任劃分上，新規(guī)延續(xù)既有原則：已竣工但尚未出售或交付的物業(yè)，費用由建設單位承擔；交付后的物業(yè)，費用原則上由業(yè)主承擔。

針對空置房這一焦點問題，新規(guī)確立了清晰的判定層級——物業(yè)服務合同中有約定的，從其約定；無約定時，則直接適用民法典第九百四十四條規(guī)定。

這一規(guī)定將合同的法律效力置于核心位置，業(yè)主在購房簽訂前期物業(yè)合同時的審慎程度，將直接影響未來空置房的繳費責任。

空置房爭議：地方法規(guī)與上位法的沖突

2018年4月，襄陽市物價局、襄陽市住房保障和房屋管理局出臺《關于襄陽市區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費標準及相關問題的通知》（襄價服字〔2018〕45號）文件，文件規(guī)定：“房屋交付后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。交付后一年內無人入住的，空置期間業(yè)主承擔70%的物業(yè)服務費。”

全國人大常委會法工委曾明確指出：地方條例若統(tǒng)一規(guī)定空置房一律按70%收費，缺乏上位法依據，且操作中易引發(fā)糾紛。

法工委強調：“未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費，應在物業(yè)服務合同中約定；未約定的，應當適用民法典規(guī)定”。這一觀點已被襄陽新規(guī)采納。

隨著新規(guī)的實施，《關于襄陽市區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費標準及相關問題的通知》（襄價服字〔2018〕45號）同時廢止。

新規(guī)實施后，新建的普通住宅建設單位尚未選聘物業(yè)服務人的，其普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準按新規(guī)執(zhí)行。新規(guī)實施前，新建的普通住宅建設單位已依法選聘物業(yè)服務人并依法確定收費標準的，其普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準仍按原合同約定執(zhí)行。

業(yè)主維權：拒交不是最優(yōu)解

隨著襄陽新規(guī)落地，空置房業(yè)主需重新審視合同條款，未做特別約定的房屋將面臨全額繳費義務。對此，有些業(yè)主可能會以為：自己都沒有入住，沒有享受物業(yè)服務，為什么還要交物業(yè)費？

市物業(yè)管理協(xié)會相關人士表示，服務公共性決定了業(yè)主的繳費義務。民法典第九百四十四條明確規(guī)定：業(yè)主不得以未接受或無需接受服務為由拒付物業(yè)費。核心在于物業(yè)服務具有不可分割的公共性——涵蓋清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等公共區(qū)域管理；包含電梯、監(jiān)控、路燈等共用設施運行維護；保障小區(qū)整體環(huán)境與資產價值。

“就算房子空著，小區(qū)電梯、監(jiān)控、綠化等公共資源服務依然正常運行”，這位人士指出，“你的房產價值正因這些服務得以維持”。

因此，如果業(yè)主以物業(yè)服務不到位為由拒交物業(yè)費，將面臨法律風險。