相信不少人都有這樣的困惑，每年交的物業(yè)費也不少了，可是自己究竟享受了哪些物業(yè)服務？或者無服務合同為我們帶來了哪些權利？今天房協(xié)君就帶大家一起好好了解一下物業(yè)知識吧！

我們首先來了解一下什么是物業(yè)管理。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動;物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

那么物業(yè)費又是什么呢？讓房協(xié)君來告訴大家吧！

所謂物業(yè)費是指物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分:

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用：物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

說了這么多，也讓我們看看物業(yè)公司的管理范圍吧！

綜合管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理

(1)負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施;

(2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃,組織實施;

(3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現(xiàn)場;

(4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;

(5)管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全;

(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù);公開服務標準、收費依據(jù)及標準;

(7)應用物業(yè)管理系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理;

(8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

(9)每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

(10)建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區(qū)內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

(1)樓房及小區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》;

(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;

(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損;

(4)負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護;

(5)定期清洗外墻。

綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地

按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛(wèi)生,包括：

(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍;

(2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

(3)每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;

(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;

(5)按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

(6)在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。

(7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

公共秩序維護

小區(qū)規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

(1)相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施;

(2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;

(3)看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;

(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

停車管理

機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理

(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

(2)對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行;

(3)保證停車有序，24小時設專人看管;有發(fā)生緊急情況預案;

(4)長期存放的，應簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權利義務等。

消防管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

(1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;

(2)消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

(3)定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

(4)發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

高壓供水養(yǎng)護、運行、維修

(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格;

(3)維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

電梯養(yǎng)護、運行、維護

(1)主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客;

(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

(3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預案;

維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

(4)一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

裝修管理

服務房屋裝飾裝修管理

(1)有健全的裝修管理服務制度;

(2)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;

(3)裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

(4)業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門;

(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

組成部分

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分:

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

下面就到了大家最關心的部分了，物業(yè)管理公司究竟該履行哪些義務呢？

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務主要有：

①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。

②接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督。

③重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可。

④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。

其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

常規(guī)性的公共服務

①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

②房屋設備、設施的管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的管理；

④綠化管理；

⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內公共秩序維護和安全防范工作；

⑥車輛道路管理；

⑦公眾代辦性質的服務；

針對性的專項服務

①日常生活類；

②商業(yè)服務類；

③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務類；

⑤經(jīng)紀代理中介服務；

⑥社會福利類；

委托性的特約服務

物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

不知道看完上面的敘述，大家對物業(yè)管理是不是有了更深層次的理解？在對物業(yè)管理有了一定的認識后，房協(xié)君希望大家能夠合理利用自己的權利，利用物業(yè)管理使自己的生活變得更加舒適輕松！