所有房地產(chǎn)人都會記得十年前的 2007 年，發(fā)生在美國最大商用物業(yè)集團(tuán) EOP 公司和知名基金公司黑石之間的一次并購。390 億美元，是黑石的收購總成本，這也是有史以來全球規(guī)模最大的一宗杠桿收購交易。

中國人擅長創(chuàng)造記錄、追趕記錄，就在上個禮拜，亞洲歷史上最大一單私募股權(quán)并購，在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域誕生了。

14 號那天，新加坡上市公司普洛斯被萬科領(lǐng)銜的中國財團(tuán)，以 116 億美元，折合人民幣將近 790 億的價格收購了。普洛斯很多人都不陌生，它是亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。

萬科是跟其他四家一起收購的普洛斯。另外幾方來自投資資本。很多人想不明白的是，為什么做房地產(chǎn)的萬科要收購一家物流巨無霸？

其實，萬科早就不是單一蓋住宅的開發(fā)商，這些年，萬科變得越來越多元、經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)越來越多。商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)都廣泛的涉及。

得普洛斯者，得物流天下

我們來看看普洛斯的履歷——進(jìn)入中國快十五年的時間，從 14 萬平方米起家，增長百倍到 1500 萬平的物業(yè)資產(chǎn)。可怕的是，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也不及普洛斯的三分之二。各大物流、電商、高端制造業(yè)都是普洛斯的客戶。

得普洛斯者，得物流天下。萬科辦這件事的邏輯，和大約半個月前 551 億元跑去買股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)包的思路差不多。仔細(xì)想想，孫宏斌找到王健林，融創(chuàng)把萬達(dá)的文旅產(chǎn)品和酒店收入囊中，是不是也是遵循一樣的想法？

這一個來月，發(fā)生在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的超大型規(guī)模并購，都屬于資產(chǎn)并購，基本可以歸結(jié)為同一種形式。越往后走，過去那種「項目吃項目」的并購可能越不主流，發(fā)生在大公司和大公司之間的資產(chǎn)并購，會越來越多。

發(fā)生在大公司和大公司之間的資產(chǎn)并購會越來越多

我有一次去高盛開會，他們給我看了一個 PPT。這份 PPT 說，房地產(chǎn)有一個利潤曲線，從最低到最高依次排了個順序。最低的是散貨碼頭。出租散貨碼頭的貨主，也不用太費(fèi)心把碼頭修的很漂亮，只是個堆貨的地方，破房子很多，四處透風(fēng)，這些房子是房地產(chǎn)出租物業(yè)當(dāng)中最便宜的，交易價格也是最低的。

再往上走，依次是做住宅、寫字樓、商場這樣的物業(yè)交易。PPT 看到最后一頁，利潤最高的，就是買賣資產(chǎn)。

高盛的員工給我講的故事，體現(xiàn)了他們的投資判斷，也符合全世界房地產(chǎn)投資利潤分布。群雄爭霸的時期，商業(yè)江湖里面，大魚吃小魚，小魚吃蝦米；再次洗牌的時期，則會變成大魚吃大魚，沒有人再關(guān)心小魚的生死，因為它們已經(jīng)基本喪失話語權(quán)。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的大魚們不斷有新的并購動作出來，背后的原因有兩個：想快速做大，因為靠精細(xì)化穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展速度太慢，依靠并購，可以快速擴(kuò)充資產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)模的上升；再有一個，同是大魚，你不吃別人，別人可能就會來吃你。

物競天擇，適者生存

未來的中國樓市，企業(yè)只會越來越關(guān)注規(guī)模，這也是 2017 年銷售排行榜排名，想進(jìn)前五名，就得賣到 3000 億的原因。3000 億這個數(shù)字，過去大家都不敢想，萬科規(guī)模第一次成為全球第一那年，也只賣了 1000 億?，F(xiàn)在，前十強(qiáng)都能賣 1000 億。

我覺得，并購行業(yè)當(dāng)中，未來隨著金融機(jī)構(gòu)旗下的資產(chǎn)的增多，甚至不良資產(chǎn)的增多，大機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)以外的超級跨國公司也好，央企也好，大規(guī)模企業(yè)當(dāng)中，自由資產(chǎn)、房地產(chǎn)類資產(chǎn)的資產(chǎn)包要把它拿出來也好，融創(chuàng)萬達(dá)、萬科普洛斯這種大型買賣資產(chǎn)的機(jī)會會越來越多，一百億美金、六百億人民幣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是紀(jì)錄的盡頭。

未來，中國一定會有超過黑石那一單 390 億美元交易的紀(jì)錄，也就是說，超過 300 億美金甚至 400 億美金的資產(chǎn)包交易，可能最終會由我們中國的企業(yè)實現(xiàn)。

抓住機(jī)遇，野蠻生長

我的論據(jù)是，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模大，大企業(yè)財力雄厚，銷售額高，集中度高，出價上個一百億、兩百億比較容易。

中國大型企業(yè)處置資產(chǎn)的能力越來越強(qiáng)，無利不起早，每個行業(yè)人士，都應(yīng)該看清洗牌時刻的大勢所驅(qū)，雖然競爭越來越嚴(yán)峻，即便是大公司都不得不謀求轉(zhuǎn)型，但獲利的機(jī)會也正在變得越來越多。