在近年的資金潮下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國(guó)外，中國(guó)買家持續(xù)涌入促使多個(gè)國(guó)家重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)攀升。然而，目前海外置業(yè)的熱潮似乎正遭遇寒冬。一方面，加拿大、澳大利亞等海外置業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)都在稅費(fèi)上加大了對(duì)外國(guó)人投資的限制，另一方面，國(guó)內(nèi)監(jiān)管層也開始從支付領(lǐng)域限制外匯流出。多重管控下，海外置業(yè)的不可控風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。

　　“外溢”的海外置業(yè)大軍

　　30歲的陳東（化名）發(fā)現(xiàn)，他的生活正在被“在哪里置業(yè)”這一命題打亂。國(guó)內(nèi)不斷上漲的房?jī)r(jià)讓他望而卻步。最后，他選擇在美國(guó)得克薩斯州買下了一套40萬(wàn)美元左右的別墅，首付5成即可。他認(rèn)為，這是一筆劃算的買賣：總價(jià)約人民幣275萬(wàn)元，相當(dāng)于20世紀(jì)70年代上海40平方米左右的老公房、北京東二環(huán)豪宅的一個(gè)廚房，但在國(guó)外卻可以買到一棟別墅。

　　陳東選擇到海外置業(yè)這一舉動(dòng)，并不意外。伴隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，海外置業(yè)的投資群體也在不斷擴(kuò)大，美國(guó)、澳大利亞、加拿大等多個(gè)國(guó)家成國(guó)人買房置業(yè)的熱門選擇地。仲量聯(lián)行公布的“全球資本流動(dòng)”數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)的海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達(dá)到330億美元，同比增長(zhǎng)近53%，再創(chuàng)歷史新高。

　　另?yè)?jù)胡潤(rùn)研究院與萬(wàn)國(guó)置地聯(lián)合發(fā)布的《2017中國(guó)高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，盡管中國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，但仍有不少中國(guó)人在海外炒房，有接近一半的中國(guó)高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要標(biāo)的，他們平均擁有2.3套海外房產(chǎn)，且擁有4套及以上海外房產(chǎn)的人群占比為15.6%?！胺稚L(fēng)險(xiǎn)”是中國(guó)高凈值人群購(gòu)置全球房產(chǎn)的最主要原因。

　　“最近有一點(diǎn)趨勢(shì)是很明顯的，海外置業(yè)投資群體在擴(kuò)大，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當(dāng)中，不光是富豪，只能負(fù)擔(dān)幾十萬(wàn)首付款的中產(chǎn)階層也越來(lái)越多?！眰I(yè)我愛我家海外置業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　海外置業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)趨升

　　瑞銀發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告指出，剛性供給以及中國(guó)買家持續(xù)涌入，成為推動(dòng)海外房?jī)r(jià)不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對(duì)于回報(bào)率的樂(lè)觀心態(tài)更助長(zhǎng)了這一膨脹勢(shì)頭。

　　報(bào)告顯示，過(guò)去五年內(nèi)溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房?jī)r(jià)激增，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中，房?jī)r(jià)自2011年以來(lái)已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

　　不過(guò)，目前海外置業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)和成本已不可低估。去年7月25日，作為加拿大國(guó)外投資者最多的地區(qū)，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政，去年8月起將向來(lái)自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅，旨在解決該省南部房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率和房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。

　　澳大利亞自2016年4月起，為了避免大規(guī)模海外投資客推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款；今年2月6日澳大利亞宣布，強(qiáng)化對(duì)外國(guó)投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。近兩年來(lái)，已經(jīng)強(qiáng)制出售總價(jià)值1.07億澳元的房產(chǎn)，其中約40%的房產(chǎn)屬于富裕的中國(guó)買家，理由是這些交易違反了該國(guó)法律。

　　在青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容看來(lái)，加拿大和澳大利亞政府的舉措無(wú)疑產(chǎn)生了寒蟬效應(yīng)?！澳壳皣?guó)外熱門區(qū)域房?jī)r(jià)已上漲至較高水平，部分甚至處于泡沫危險(xiǎn)區(qū)，因此，供應(yīng)急劇增加、利率升高或國(guó)際資本流向出現(xiàn)變化，隨時(shí)都可能引發(fā)大幅價(jià)格回調(diào)。此外，政策變動(dòng)的不可控，也會(huì)使海外房產(chǎn)隨時(shí)暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中?！?/span>

　　資金外流被套上“緊箍咒”

　　更嚴(yán)厲的措施來(lái)自于國(guó)內(nèi)。當(dāng)前海外置業(yè)的火熱，也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。我國(guó)近期出臺(tái)了一系列措施，進(jìn)一步收緊對(duì)企業(yè)和個(gè)人跨境投資和資金外流的管控。

　　2016年年底，中國(guó)人民銀行發(fā)布《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》，將大額現(xiàn)金交易的人民幣報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)由“20萬(wàn)元”調(diào)整為“5萬(wàn)元”，以人民幣計(jì)價(jià)的大額跨境交易報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)為“人民幣20萬(wàn)元”。此舉被解讀為變相調(diào)低了換匯額度。

　　2017年1月，國(guó)家外匯管理局對(duì)購(gòu)匯用途進(jìn)行細(xì)化和重申。雖然居民每人5萬(wàn)美元購(gòu)匯額度并未縮減，但購(gòu)匯流程相比以往更加復(fù)雜。其中重申，在個(gè)人客戶購(gòu)買外匯時(shí)，需要填寫《申請(qǐng)書》，明確購(gòu)匯時(shí)，不用于境外買房、證券投資。

　　記者采訪的一些商業(yè)銀行人士表示，此舉將增加個(gè)人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度，國(guó)人購(gòu)買海外物業(yè)的活動(dòng)可能會(huì)受到一定的潛在影響，2017年的海外置業(yè)潮或?qū)⒚媾R降溫。有中介人士更預(yù)測(cè)，對(duì)外流資金的嚴(yán)控，還可能導(dǎo)致買家無(wú)法為已購(gòu)房產(chǎn)還貸，這或?qū)⒂绊懭虻臉鞘小?/span>

　　澳大利亞人斯科特是一名住在上海的房地產(chǎn)中介。能說(shuō)一口流利普通話的他，主要工作就是幫助這里的有錢人到澳大利亞購(gòu)買房產(chǎn)。自去年下半年開始，斯科特發(fā)現(xiàn)，由于中國(guó)央行采取措施阻止資金外流，看房的客戶明顯不如以前。

　　據(jù)他介紹，根據(jù)中國(guó)法律，個(gè)人可帶到境外的資金上限為5萬(wàn)美元，此前，不少人是全家人將錢湊在一起，巧妙繞開這個(gè)上限?！爸钡?016年上半年，規(guī)定一直比較松散?，F(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)格，必須承諾轉(zhuǎn)到國(guó)外的5萬(wàn)美元不用于投資房地產(chǎn)?！彼箍铺卣f(shuō)，“現(xiàn)在我都要提醒買家，除非錢已經(jīng)轉(zhuǎn)去海外，否則不要在購(gòu)房合同上簽字?！?/span>

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海外置業(yè)需要警惕相關(guān)市場(chǎng)和法律風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，海外置業(yè)要警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，全國(guó)房?jī)r(jià)走高。但是，這種經(jīng)驗(yàn)僅能解釋國(guó)內(nèi)特定區(qū)域的發(fā)展情況，如果放到世界范圍內(nèi)，以較長(zhǎng)的時(shí)間區(qū)間來(lái)衡量就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何一個(gè)行業(yè)一樣，都是有漲有跌的，在國(guó)外成熟的市場(chǎng)更是如此?！耙虼耍绻弥鴩?guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)參與海外置業(yè)，極有可能面對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　此外，國(guó)人海外置業(yè)，面臨的是完全陌生的市場(chǎng)，在法律政策、體制運(yùn)作、文化習(xí)俗等多方面與國(guó)內(nèi)存在較大差異。因此，在對(duì)外投資整體增長(zhǎng)的大走勢(shì)下，海外置業(yè)“入鄉(xiāng)隨俗”，更要嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。