自2015年以來(lái)，全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，在經(jīng)歷了一輪去庫(kù)存后，高庫(kù)存的局面已經(jīng)有所緩解。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至10月底，在其監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，這已經(jīng)是連續(xù)27個(gè)月同比下跌。報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了四年前的水平。

各線城市庫(kù)存普遍下跌

具體來(lái)看，各線城市樓市庫(kù)存呈現(xiàn)普遍下跌態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，截至10月底，一、二和三四線80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2168、23884和13438萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)前三類(lèi)城市均呈現(xiàn)了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢(shì)，未來(lái)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、庫(kù)存偏少的城市，補(bǔ)庫(kù)存的空間依然較大。

10月份80個(gè)城市中，有13個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中珠海、合肥和惠州3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到95%、79%和77%。同時(shí)，80個(gè)城市中，有67個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為55%、49%和38%。庫(kù)存同比下跌的城市數(shù)量明顯多于上升的數(shù)量，80城補(bǔ)庫(kù)存的節(jié)奏需要加快。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，也反映出同樣的趨勢(shì)。10月全國(guó)商品房待售面積60258萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。

80城新房庫(kù)存僅11個(gè)月可消化完

從庫(kù)存去化周期來(lái)看，報(bào)告顯示10月80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存去化周期為10.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需10.8個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值和9月份10.8個(gè)月持平。目前存銷(xiāo)比在低位水平的基礎(chǔ)上，正呈現(xiàn)出震蕩上行的態(tài)勢(shì)。

從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，一線城市去化周期大于二線和三四線。10月份，一、二、三四線80個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為11.9、10.7和10.9個(gè)月。相比9月份11.6、10.6和10.8個(gè)月的數(shù)值，三類(lèi)城市均有所反彈。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，觀察近期這三類(lèi)城市的存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)，從縱向看，基本上都呈現(xiàn)了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢(shì)。而從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經(jīng)增長(zhǎng)到壓迫房?jī)r(jià)下跌的程度，這也可以解釋近期幾個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，前10月全國(guó)樓市深度調(diào)整充分體現(xiàn)了去年"930新政"調(diào)控以來(lái)的政策效應(yīng)。尤其是一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，在預(yù)售證發(fā)放上持續(xù)收緊，這對(duì)于督促房企降價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)等都發(fā)揮了重要的作用。但從短期來(lái)看，至少在今年年底前，考慮到房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策導(dǎo)向沒(méi)有變化，所以年底前部分城市依然會(huì)執(zhí)行較為嚴(yán)厲的預(yù)售證管控政策，這會(huì)制約庫(kù)存規(guī)模的上升速度。

此外，需要值得注意的是，部分三四線城市的存銷(xiāo)比較小。在經(jīng)歷了本輪去庫(kù)存后，有很多三四線城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)明顯收窄，即存銷(xiāo)比較小。從報(bào)告來(lái)看，10月份包括滁州、柳州、清遠(yuǎn)、茂名、常德、九江、宜昌、金華、莆田、溫州、馬鞍山、景德鎮(zhèn)、岳陽(yáng)、嘉興、日照和惠州等16個(gè)三線城市存銷(xiāo)比明顯偏低，即低于8個(gè)月的水平，類(lèi)似城市也是近期房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快的城市。

來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院