襄陽(yáng)臥龍古鎮(zhèn) 趙社中

2016年2月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢(shì)的小城鎮(zhèn)，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。當(dāng)年7月21日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部明確提出，到2020年我國(guó)將培育1000個(gè)左右的特色小鎮(zhèn)，并公布北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)等127個(gè)鎮(zhèn)為第一批中國(guó)特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)，是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產(chǎn)、城、人、文的理念與功能進(jìn)行整合，打造具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一、特色小鎮(zhèn)當(dāng)前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過(guò)程。

特色小鎮(zhèn)目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車(chē)小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等類(lèi)型。

全國(guó)特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農(nóng)業(yè)，特別是新興農(nóng)業(yè)形成的田園綜合體和新興農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國(guó)東部，又以華東地區(qū)最為密集，共39個(gè)，約占127個(gè)小鎮(zhèn)的30%。

中國(guó)缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導(dǎo)向之下，對(duì)于來(lái)自傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開(kāi)發(fā)和導(dǎo)入，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)。特色小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)期、大量資金投入，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機(jī)會(huì)還是雞肋，尚是值得長(zhǎng)期觀察的問(wèn)題。

二、從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，基于地方特色而塑造的特色小鎮(zhèn)，成為更符合新型城鎮(zhèn)化要求的主題空間和促進(jìn)就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。

需要在結(jié)合各自地區(qū)的具體情況打造的同時(shí)，注重“質(zhì)”的發(fā)展，即要和當(dāng)?shù)匚幕?、自然山水、特色資源結(jié)合，形成獨(dú)具特色I(xiàn)P的主題性小鎮(zhèn)。應(yīng)注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設(shè)施外，應(yīng)具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應(yīng)有真正的原居民，同時(shí)能留住外來(lái)訪客7×24小時(shí)、甚至更長(zhǎng)時(shí)間停留，并在小鎮(zhèn)中形成規(guī)?；⒅貜?fù)性的消費(fèi)。

三、特色小鎮(zhèn)是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的很好路徑，但避免“一窩蜂”圈地行為。

特色小鎮(zhèn)的模式，既能發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，也能解決開(kāi)發(fā)商拿地難困境。有些開(kāi)發(fā)商真正的動(dòng)機(jī)未必都是打造小鎮(zhèn)，而是借由文旅小鎮(zhèn)獲取低價(jià)的旅游用地，打造房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商“一窩蜂”地沖進(jìn)去，會(huì)造成規(guī)模不斷擴(kuò)大，并開(kāi)始人為制造庫(kù)存。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，特色小鎮(zhèn)逐漸成為其低價(jià)獲取土地的一種方式，并可以通過(guò)與地方政府的談判，低價(jià)獲取更多的資金。

傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商由于缺少產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，一般都難以對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和定位，特別是難以對(duì)特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅(qū)動(dòng)力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，從而實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)融合。

我們襄陽(yáng)一共有4個(gè)特色小鎮(zhèn)：棗陽(yáng)市物流商貿(mào)小鎮(zhèn)、棗陽(yáng)市古帝鄉(xiāng)里小鎮(zhèn)、谷城縣千企小鎮(zhèn)、老河口市循環(huán)小鎮(zhèn)。而襄陽(yáng)城區(qū)還沒(méi)有類(lèi)似項(xiàng)目出現(xiàn)，主要原因是產(chǎn)業(yè)和小鎮(zhèn)嫁接的不夠，比如襄陽(yáng)城區(qū)的臥龍古鎮(zhèn)、棲溪小鎮(zhèn)、臥龍山藥專(zhuān)業(yè)合作社等，雖然沒(méi)有申報(bào)特色小鎮(zhèn)，但實(shí)質(zhì)上在做一些特色小鎮(zhèn)的事情。

就拿我們同元集團(tuán)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)壽菩提古鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目09年開(kāi)始建設(shè)，2012年成功開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)至今。首先，在文旅古鎮(zhèn)建設(shè)方面有著十多年的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了彝人古鎮(zhèn)、長(zhǎng)壽菩提古鎮(zhèn)等。其次，古鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)后，通常整合一批第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，比如長(zhǎng)壽菩提古鎮(zhèn)在開(kāi)業(yè)后的第三年里入駐了數(shù)十家文化企業(yè)。最后，古鎮(zhèn)通過(guò)旅游這條線，把區(qū)域整個(gè)旅游點(diǎn)貫穿，不但解決了一定量的就業(yè)人口，還為地方稅收、板塊發(fā)展等帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)效益。起初，業(yè)界和百姓都不理解該類(lèi)項(xiàng)目，總以為是圈地搞房地產(chǎn)，當(dāng)然，對(duì)于私營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，前期賣(mài)一定數(shù)量的房屋是必須的，因?yàn)楸仨毥鉀Q滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金需求，其實(shí)到最后，所售房屋的資金，是大量投入到項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，比如開(kāi)業(yè)后每年至少投入3000萬(wàn)以上的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。同時(shí)，為了真正做好古鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)，公司必須自持30%以上的物業(yè)在手里。

而如今在我們襄陽(yáng)投資的臥龍古鎮(zhèn)，依托襄陽(yáng)西大門(mén)旅游集中帶，依托古隆中深厚的文化歷史底蘊(yùn)，將1200畝核心古鎮(zhèn)打造成一個(gè)本地特色旅游古鎮(zhèn)。當(dāng)然，項(xiàng)目與長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)有著相似的經(jīng)歷，襄陽(yáng)房產(chǎn)界和百姓也是不理解，誤認(rèn)為是搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。只有我們身在其中的員工才更理解自己項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式，臥龍古鎮(zhèn)雖然目前還沒(méi)有申報(bào)中國(guó)特色小鎮(zhèn)，但與長(zhǎng)壽菩提古鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)一致，走的路子一樣。臥龍古鎮(zhèn)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)襄陽(yáng)二次旅游消費(fèi)場(chǎng)所、集聚相關(guān)產(chǎn)業(yè)、整合鄂西北旅游游線的貫穿。那么在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，先發(fā)售一部分物業(yè)，從市場(chǎng)獲取一些后續(xù)建設(shè)資金，但，這不是我們的目的，我們的目的仍是像長(zhǎng)壽菩提古鎮(zhèn)一樣，要把襄陽(yáng)本地乃至湖北、鄂西北一帶的特色產(chǎn)業(yè)整合進(jìn)來(lái)，比如，微創(chuàng)企業(yè)、文化類(lèi)企業(yè)、旅游服務(wù)類(lèi)企業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)、工藝品開(kāi)發(fā)企業(yè)等等。不但如此，還要構(gòu)建自己的“原居民”入住，即古民居類(lèi)型的產(chǎn)品要入住進(jìn)來(lái)，保證一個(gè)古鎮(zhèn)的生活氣息。不但如此，項(xiàng)目?jī)?nèi)大量的公建，比如襄陽(yáng)府衙門(mén)、武廟、書(shū)院、古戲臺(tái)、文化活動(dòng)中心、城門(mén)樓等，作為文化旅游功能不出售，除此之外，還自持大量的商業(yè)物業(yè)，比如國(guó)醫(yī)館、非遺館、民俗館、特色餐飲街等。

正如前面所述，特色小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)期、大量資金投入，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機(jī)會(huì)還是雞肋。根據(jù)我們十多年的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)稍有不慎，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，就要陷進(jìn)去。所以，為了保證項(xiàng)目的良性運(yùn)作，必須前期對(duì)一量的物業(yè)進(jìn)行出售。當(dāng)然，在目前全國(guó)各地都在穩(wěn)房?jī)r(jià)這一背景下，希望業(yè)界、百姓、主管部門(mén)等對(duì)特色小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園等特殊項(xiàng)目出臺(tái)寬松點(diǎn)的政策，同時(shí)要控制一窩蜂借機(jī)圈地、哄抬房?jī)r(jià)等行為。