碧桂園襄陽區(qū)域總經(jīng)理 陳新行

根據(jù)2017年9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在多個(gè)城市加碼調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過快上漲背景下，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下降，38個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落或下跌。整體而言，價(jià)格趨穩(wěn)，新一輪調(diào)控效果顯現(xiàn)。

作為板塊輪動(dòng)的先鋒一線城市中，北京、上海、廣州環(huán)比價(jià)格下降，其中，廣州環(huán)比降幅（-0.5%）較8月收窄；深圳價(jià)格基本與8月持平，一線城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到全面遏制；從31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格來看，其中9個(gè)城市環(huán)比價(jià)格下降，3個(gè)城市與8月持平，19個(gè)城市環(huán)比上漲（9個(gè)漲幅回落，9個(gè)漲幅擴(kuò)大，1個(gè)持平）；從35個(gè)三四線城市新建商品住宅價(jià)格來看，其中7個(gè)城市環(huán)比價(jià)格下降，3個(gè)城市與8月持平，25個(gè)城市環(huán)比上漲（15個(gè)漲幅回落，9個(gè)漲幅擴(kuò)大，1個(gè)持平）?？偟膩碚f上漲變慢了。有點(diǎn)城市是限價(jià)回落，有的如合肥是真實(shí)回落。

為了調(diào)控房?jī)r(jià)，目前二線城市都加大的土地供給，地王出現(xiàn)的幾率減少，溢價(jià)率也開始降低。福州。由于信貸政策的調(diào)整，首套房都提升利率，控制消費(fèi)貸的二套認(rèn)定趨嚴(yán)、信貸收緊等政策調(diào)控下背景下，投資客銳減。長久而言，農(nóng)村集體用地改租賃用房、租售同權(quán)是對(duì)行業(yè)有較大影響。限制政策出盡時(shí)就是房?jī)r(jià)的開始快速下跌之時(shí)。預(yù)計(jì)18年底會(huì)到達(dá)本輪的谷底。

而由于板塊的輪動(dòng)及調(diào)控的滯后性國內(nèi)三四線部分城市如安慶、濟(jì)寧、南充等城市環(huán)比仍有較大漲幅。在樓市全面調(diào)控的背景下，仍有部分城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，具體分析可以分為三類：第一，前期庫存較大、調(diào)控相對(duì)較弱或無調(diào)控的內(nèi)地，本身價(jià)格很低，所以仍在上漲；第二，環(huán)一線城市周邊，上海、深圳，一線的擠出效應(yīng)；第三土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的城市。三四線城市仍然面臨上漲的壓力，短期內(nèi)仍將延續(xù)這一趨勢(shì)但長期漲幅有限。當(dāng)前一、二線城市的調(diào)控力度明顯高于三、四線城市，間接推動(dòng)投資客去三四線城市尋求投資機(jī)會(huì)，直接造成三、四線城市的量?jī)r(jià)齊升。在熱點(diǎn)城市調(diào)控不會(huì)放松的前提下，短期內(nèi)三、四線城市房?jī)r(jià)依舊會(huì)維持溫和上漲態(tài)勢(shì)，但基于城市格局、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和人口流動(dòng)決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)潛力，經(jīng)濟(jì)、人口等核心價(jià)值較弱的三四線城市，其房?jī)r(jià)上漲借勢(shì)成分更多，上漲的持續(xù)時(shí)間不會(huì)很長。從湖北而言，地級(jí)市已經(jīng)開始調(diào)控，孝感弱限購，宜昌襄陽限價(jià)。

同行要重視周期輪，現(xiàn)在市場(chǎng)的增長已經(jīng)開始趨緩，孝感荊州土拍參與度已經(jīng)降低。5線如棗陽及宜城土地價(jià)格上漲，也是漲幅到末端的體現(xiàn)。地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在金融控制的大趨勢(shì)下，還是建議同行順勢(shì)而為，維護(hù)一個(gè)健康的市場(chǎng)。投資上謀定而后動(dòng)。