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關于房貸算法，固定利率或“LPR+加點”你知道多少？

2019-12-31 16:27

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上周末，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換，促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。

個人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，以前錨定基準利率，按基準利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法，掛鉤基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發(fā)生變化時才有變化，而掛鉤LPR的利率會隨著LPR變化而變化，LPR每個月公布一次。

那么，存量房貸利率定價基準具體怎么調整呢？央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。

第一種：將房貸利率轉換為固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。業(yè)內人士分析稱，選擇固定利率后，以后還房貸期限內利率不再浮動。

第二種：從基準利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公布一次，是不斷變動的，意味著，如果選擇“LPR+加點”利率，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

央行公告顯示，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難。

到底哪種形式比較劃算呢？

請看案例說明。

客戶甲在2012年年底購房，當時享受的房貸利率折扣為85折，按照現(xiàn)在的基準利率算，他的貸款利率為基準利率（4.9%）×0.85=4.17%。

按照第一種方式，房貸客戶甲與銀行協(xié)商后續(xù)的利率為固定利率4.17%，則以后無論外部環(huán)境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

而按照第二種形式，客戶甲需要先計算與LPR的差值。在加點數(shù)值方面，加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率（4.17%）與2019年12月LPR（4.8%）的差值（這個案例中，差值為負0.63%），那么，在合同剩余期限內，這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那么，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執(zhí)行的房貸利率為3.57%，低于固定利率。

若客戶乙是2018年購房，房貸利率為基準利率上浮10%，則他目前執(zhí)行的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定后續(xù)按照固定利率5.39%進行還貸；但按照第二種方式，他當前利率與2019年12月LPR（4.8%）的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會相應上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執(zhí)行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低于他所選擇的固定利率。

可以看出，隨著未來LPR走勢不同，房貸利率的變化也會不同。對此業(yè)內專家表示，從中長期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續(xù)下行行情下，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

來源：揚子晚報

編輯者：向成

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