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“房住不炒”“因城施策”，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)后，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)連續(xù)上漲行情。在整體平穩(wěn)的調(diào)控基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小型房企則壓力漸顯。

??離2019年收官還有兩周的時(shí)間，近七成房企的全年目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上，其中部分房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。分析人士表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)分化可能會(huì)愈發(fā)嚴(yán)重，行業(yè)下行周期恰是龍頭房企取得更大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略機(jī)遇期。

??市場(chǎng)份額再向頭部企業(yè)集中

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月16日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積148905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1至10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額139006億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)7.3%，增速持平。

??上市房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@快于全國(guó)整體水平。根據(jù)內(nèi)地和香港相關(guān)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的公告，目前已經(jīng)有40家房企發(fā)布今年前11個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)66808.53億元，同比增長(zhǎng)18%，并且超過(guò)了2018年全年62946.66億元的水平。

??市場(chǎng)份額進(jìn)一步向頭部企業(yè)集中，分化加速，強(qiáng)者恒強(qiáng)。排名前十的上市房企，前11個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)40232億元，占已公布銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的40家上市房企前11月合計(jì)銷(xiāo)售額的60%。

??前11個(gè)月銷(xiāo)售額超過(guò)5000億元的房企數(shù)量，從去年的2家增至4家。恒大繼續(xù)排名第一，前11個(gè)月銷(xiāo)售收入達(dá)到5805.9億元，同比增長(zhǎng)8.5%。萬(wàn)科前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額5735.3億元，同比增長(zhǎng)5.4%。其中，11月份合同銷(xiāo)售面積及合同銷(xiāo)售金額雙雙出現(xiàn)環(huán)比兩位數(shù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率分別達(dá)34.35%、25.73%。

??新進(jìn)入“5000億元俱樂(lè)部”的碧桂園和融創(chuàng)中國(guó)，前11個(gè)月銷(xiāo)售額分別較去年同期增長(zhǎng)10.2%、20.3%，分別為5398.4億元、5005.7億元，均已超過(guò)去年全年水平。

??除了上述四巨頭外，保利、綠地、中海、中國(guó)建筑、綠城、新城控股、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖等17家上市房企前11個(gè)月的合同銷(xiāo)售額均已突破1000億元。

??部分房企已達(dá)年度銷(xiāo)售目標(biāo)

??就全年目標(biāo)完成率來(lái)看，根據(jù)克而瑞的報(bào)告，截至11月末，在年內(nèi)設(shè)定業(yè)績(jī)目標(biāo)的企業(yè)中，近七成房企的目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上。其中，世茂房地產(chǎn)、龍湖、陽(yáng)光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。

??龍頭房企中，根據(jù)恒大年初公布的6000億元全年目標(biāo)推算，恒大的全年目標(biāo)完成度已達(dá)96.8%；融創(chuàng)中國(guó)的全年目標(biāo)是5500億元，前11個(gè)月已完成目標(biāo)的91%；保利今年沖擊的目標(biāo)是5000億元，截至11月底的完成度為84%。萬(wàn)科、碧桂園則沒(méi)有公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

??按照慣例，每年年底房企都會(huì)沖刺銷(xiāo)售，因此完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)是大概率事件。不過(guò)，克而瑞的報(bào)告認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)、行業(yè)增速放緩、整體項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有較大壓力。

??從規(guī)模增速來(lái)看，40家上市房企中，除了綠地控股和瑞安房地產(chǎn)外，其余各家前11個(gè)月的銷(xiāo)售額均較去年同期出現(xiàn)增長(zhǎng)，且同比增速超過(guò)20%的達(dá)28家。其中，建業(yè)地產(chǎn)前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額816.65億元，較去年同期增長(zhǎng)了79.6%，增幅居首；中駿置業(yè)前11個(gè)月的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)51.2%，排名第二。

??花旗預(yù)計(jì)，今年內(nèi)地上市房企全年的銷(xiāo)售額增速有望達(dá)到19%，超過(guò)其預(yù)測(cè)的15%。預(yù)計(jì)2020年銷(xiāo)售額將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，增速預(yù)計(jì)達(dá)13%。

??龍頭房企海外融資成本優(yōu)勢(shì)明顯

??今年前11個(gè)月，海外發(fā)債仍是房企融資的重要通道。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，房企海外融資規(guī)模和成本均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但龍頭房企以及有央企或國(guó)資背景的房企，其海外融資成本明顯低于其他房企。

??機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，1月至11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長(zhǎng)33.6%，較去年全年增長(zhǎng)21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個(gè)百分點(diǎn)。

??12月以來(lái)，多家房企啟動(dòng)海外融資計(jì)劃。截至17日，融信中國(guó)、華潤(rùn)置地、力高集團(tuán)、珠海華發(fā)、華南城、新城控股等房企先后成功入市發(fā)行美元債，融資總額達(dá)23.24億美元。其中，僅華潤(rùn)置地就融資10.5億美元，債券的票面年息僅3.75%；珠海華發(fā)融資2億美元，票面年息為3.7%。而華南城、力高集團(tuán)的融資成本高達(dá)11.5%，新城控股3.5億美元2年期美元債券的票面年息為7.5%。

??市場(chǎng)分析人士表示，明年海外發(fā)債依然會(huì)是房企融資的重要通道，預(yù)計(jì)很快將迎來(lái)第一波內(nèi)地房企發(fā)行美元債“借新還舊”高峰，融資能力及融資成本的差異，將使得房企行業(yè)分化愈發(fā)嚴(yán)重。

??12月10日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議提出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

來(lái)源：上海證券報(bào)