青秀在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人被記入信用“黑名單”。

“長(zhǎng)沙市中心城區(qū)累計(jì)已辦理預(yù)售許可證，或者現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化周期僅有2.8個(gè)月?！苯?，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（以下簡(jiǎn)稱“湖南省住建廳”）一份公函引起房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)熱議。公函內(nèi)容顯示，湖南按照上級(jí)要求，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

庫(kù)存下降之余，樓市“一房難求”、房企捂盤惜售等違規(guī)現(xiàn)象加劇。5月7日，長(zhǎng)沙住建委曝光了一批住建領(lǐng)域失信行為。其中，包括北辰三角洲C2、C3區(qū)、中房瑞致（中交·中央花園）、中央美郡、中冶·中冶公園、奧克斯締壹城、梅溪青秀在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人被記入信用“黑名單”。

對(duì)此，長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)李亞凌在接受記者采訪時(shí)表示，公司從未出現(xiàn)過(guò)捂盤惜售的行為，一切依法依規(guī)進(jìn)行銷售活動(dòng)。記者多次致電并致函長(zhǎng)沙奧克斯置業(yè)有限公司，工作人員均未作出回復(fù)。中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，由于領(lǐng)導(dǎo)出差，相關(guān)問(wèn)題還在確認(rèn)中。而中冶地產(chǎn)董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，具體問(wèn)題由其下屬公司中冶長(zhǎng)天進(jìn)行回復(fù)，不過(guò)截至記者發(fā)稿，中冶長(zhǎng)天的電話始終無(wú)人接聽。

長(zhǎng)沙住宅庫(kù)存告急

記者注意到，5月3日，湖南省住建廳發(fā)布一份《關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》。

公函顯示，在累計(jì)已辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化周期中，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)（即市內(nèi)六區(qū)）為2.8個(gè)月，長(zhǎng)沙縣為2個(gè)月，瀏陽(yáng)市為1.9個(gè)月，寧鄉(xiāng)市為4.7個(gè)月。

“按照住建部和國(guó)土資源部（現(xiàn)為自然資源部）下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36個(gè)月至18個(gè)月的，要減少供地；12個(gè)月至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！痹摲莨硎?。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，省會(huì)城市出現(xiàn)庫(kù)存告急屬于正?，F(xiàn)象，由于房源賣得所剩不多。不過(guò)從邏輯上講，庫(kù)存僅剩2.8個(gè)月則需要適當(dāng)補(bǔ)充，若庫(kù)存持續(xù)降低，容易導(dǎo)致價(jià)格上漲。

其實(shí)，住宅去化周期被通報(bào)在3個(gè)月的臨界點(diǎn)之下，在長(zhǎng)沙已不止一次。湖南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高也認(rèn)為，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)還需要保持一定庫(kù)存量，才不會(huì)引起市場(chǎng)恐慌和搶購(gòu)。

記者從長(zhǎng)沙市國(guó)土局土地供應(yīng)處一名工作人員處了解到，今年1~4月，長(zhǎng)沙市供地力度有大幅度提升，全市（含區(qū)市縣）住宅用地供應(yīng)2600畝，同比增長(zhǎng)623%；住宅可建面積549萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)622%，目前該部分土地均已出讓。下半年，長(zhǎng)沙還將會(huì)繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)量。

北辰、中冶等房企違規(guī)上黑榜

住宅去化周期不足，購(gòu)房恐慌情緒不斷蔓延， “一房難求”現(xiàn)象充斥于長(zhǎng)沙的各個(gè)熱銷樓盤。

“現(xiàn)在在長(zhǎng)沙買房子基本靠搶，有的人排隊(duì)兩天兩夜也沒買到（心儀的房子）?！币晃辉陂L(zhǎng)沙工作的受訪者告訴記者，一些樓盤常常只推出幾百套房源，但認(rèn)籌的卻有上千人。

與此同時(shí)，5月7日，長(zhǎng)沙市住建委通過(guò)《住建行業(yè)失信曝光臺(tái)》欄目通報(bào)了一批住建領(lǐng)域失信行為。其中，包括北辰三角洲C2、C3區(qū)、中房瑞致（中交·中央花園）、中央美郡、中冶·中冶公園、奧克斯締壹城、中鐵建梅溪青秀在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目。此外，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人將被記入信用“黑名單”。

據(jù)報(bào)道，近日，長(zhǎng)沙市組織了由市住建委、市發(fā)改委和市工商局等7部門聯(lián)合實(shí)施專項(xiàng)整治行動(dòng)，多部門執(zhí)法人員在北辰三角洲項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到申請(qǐng)預(yù)售許可證條件的房源有2199套，未一次性或?qū)⒈M可能多的房源申請(qǐng)預(yù)售許可證，存在惜售嫌疑。長(zhǎng)沙市住建行政執(zhí)法局執(zhí)法人員表示，已下達(dá)了執(zhí)法約談“工作聯(lián)系函”和“責(zé)令改正通知書”，并要求限期停業(yè)整改。

在王義高看來(lái)，目前樓市庫(kù)存告急之下，房企暗自采取捂盤惜售策略，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)沙的限價(jià)政策，或者消極對(duì)待客戶和市場(chǎng)，達(dá)到捂盤惜售的目的，只會(huì)加劇供需矛盾，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

公開資料顯示，2007年7月，北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北辰實(shí)業(yè)”）與北京城市開發(fā)集團(tuán)組成聯(lián)合體，以92億元的代價(jià)拿下長(zhǎng)沙三角洲地王項(xiàng)目，樓面價(jià)為2347元/平方米。

事實(shí)上，近年來(lái)，除了長(zhǎng)沙地王項(xiàng)目，北辰實(shí)業(yè)還在成都、?？凇幉ê臀錆h等地頻頻以超高溢價(jià)率拿地，其中不乏“地王”。

然而，2016年，在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，原本火熱的樓市迅速降溫，多個(gè)城市的地王項(xiàng)目回報(bào)周期進(jìn)一步延長(zhǎng)，給資金鏈帶來(lái)巨大壓力。

據(jù)北辰實(shí)業(yè)最近10年市值顯示，2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元。公司市值下跌是否受到地王地塊的拖累？記者就這一問(wèn)題致電北辰實(shí)業(yè)，工作人員表示將電話轉(zhuǎn)到公司品牌部，但截至發(fā)稿，對(duì)方電話一直無(wú)人接聽。

同時(shí)，記者也注意到，此次已不是中鐵建第一次被曝出問(wèn)題。記者在問(wèn)政長(zhǎng)沙網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)看到，2017年3月，中鐵建·梅溪青秀項(xiàng)目一期項(xiàng)目曾因?qū)W區(qū)問(wèn)題遭到小區(qū)業(yè)主維權(quán)，2016年也有多位業(yè)主就房屋質(zhì)量問(wèn)題投訴。除了長(zhǎng)沙項(xiàng)目，中鐵建入駐南京的首個(gè)項(xiàng)目中鐵建青秀城再次因?yàn)橘?zèng)送面積一事遭受質(zhì)疑，被百余名業(yè)主告上法庭。

記者日前走訪位于杭州市拱墅區(qū)石祥路239號(hào)的中國(guó)鐵建國(guó)際城發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目存在捂盤惜售現(xiàn)象，購(gòu)房時(shí)需要簽兩份合同，并且繳納每平方米1萬(wàn)多元的差價(jià)費(fèi)。對(duì)于上述問(wèn)題，記者多次致電致函中鐵建方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，由于出差原因，相關(guān)問(wèn)題還在確認(rèn)中。

值得一提的是，監(jiān)管部門對(duì)于長(zhǎng)沙樓市近期的違規(guī)現(xiàn)象已有所行動(dòng)。5月14日下午，長(zhǎng)沙市住建委集中約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)。約談會(huì)通報(bào)，“捂盤惜售”成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合執(zhí)法專項(xiàng)檢查行動(dòng)中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題之一。對(duì)此，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向政府上報(bào)銷售方案，并在限定時(shí)間內(nèi)開盤。對(duì)捂盤情節(jié)特別嚴(yán)重且拒不整改的行為，經(jīng)相關(guān)審批程序，將暫停其參與長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)招拍掛，禁止其在長(zhǎng)沙拿地。

二線城市陷入“房荒”？

去化周期下跌，庫(kù)存不足2個(gè)月，意味著地方可售的住宅數(shù)量減少。記者通過(guò)對(duì)比梳理發(fā)現(xiàn)，目前，國(guó)內(nèi)二線城市顯露出“房荒”狀況。

4月4日，重慶市國(guó)土房管局發(fā)布消息稱，2018年重慶市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地為29000畝，較2017年住宅用地供應(yīng)大幅減少9000畝。

5月11日，西安市住房保障和房屋管理局市場(chǎng)處副科長(zhǎng)陳嫄在接受媒體采訪時(shí)表示，許多項(xiàng)目冬季無(wú)法施工，工程進(jìn)度無(wú)法達(dá)到預(yù)售條件，加之庫(kù)存持續(xù)下降，部分開發(fā)商采取“饑餓營(yíng)銷”，短期內(nèi)住房供應(yīng)斷檔，導(dǎo)致西安樓市“一房難求”。

據(jù)報(bào)道，在限價(jià)政策下，杭州樓市出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格明顯倒掛現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，杭州的存銷比為2.8個(gè)月，是100個(gè)城市里面庫(kù)存去化周期最小的城市。

來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至4月份，全國(guó)100個(gè)城市的庫(kù)存連續(xù)33個(gè)月同比下跌，去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得較好的效果。新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平，庫(kù)存規(guī)模回落到六年前的水平。

不過(guò)，在一、二、三四線城市中，一線城市和三四線城市庫(kù)存有所上升，二線城市庫(kù)存環(huán)比和同比下跌較大。

4月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為12.8、9.9和10.4個(gè)月。相比3月份12.2、10.3和10.6個(gè)月的數(shù)值，一線城市有所擴(kuò)大、二線和三四線城市有所下跌。

據(jù)了解，庫(kù)存去化周期即存銷比，是當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存面積除以最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值的數(shù)據(jù)，其合理區(qū)間為12~16個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。

上海某地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師告訴記者，在本輪小周期中，由于政府的供給端政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度去庫(kù)存，目前市場(chǎng)庫(kù)存處于歷史低位。

同時(shí)，上述報(bào)告指出，目前存銷比在低位水平的基礎(chǔ)上波動(dòng)，這和庫(kù)存規(guī)模依然下滑等因素有關(guān)。存銷比繼續(xù)走低，也可以解釋近期全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)反彈的現(xiàn)象。

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)