【易哥說】

還記得那一波波曾經(jīng)挑動人們神經(jīng)的調(diào)控政策嗎？

2016年3月，第一輪調(diào)控，上海深圳同日出臺收縮貸款政策。

2016年10月，第二輪調(diào)控，一線城市、強(qiáng)二線城市全面限購、收緊貸款。

2017年3月，第三輪調(diào)控，尤其以北京為代表，新加入環(huán)都市圈城市調(diào)控趨緊，開啟“五限”時代。

2017年9月，第四輪調(diào)控，“弱二線城市”也加入調(diào)控大軍。

調(diào)控遏制了房價上漲勢頭的同時，“限價限售”也帶來了部分城市新房一房難求的局面。

于是，2018年3月，第五輪調(diào)控又一次開啟！

3月31號，成都剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號。

3月31號，海南全省加強(qiáng)嚴(yán)格購房資格審查，非該省戶籍只能購買1套住房。

3月30號，西安宣布意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采用公正搖號方式公開銷售。

3月28號，深圳宣布二手房交易即日起“三價合一”。

同一天晚上，杭州宣布，新房銷售采取公開搖號的方式。

3月27日，長沙發(fā)布新規(guī)，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

3月21日，大連也實行了限購限售。

近期政策密集出臺，意味著樓市調(diào)控仍在持續(xù)推進(jìn)。從“搖號”到“三價合一”再到“限購升級”，今年全國兩會閉幕短短10余天內(nèi)，深圳、杭州、西安、成都等逾15個城市出臺了各類差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，未來將會有更多城市加入調(diào)控行列，“分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策”將被廣泛應(yīng)用。

今天，我們順著本輪調(diào)控拋出的“新招”，來看看背后究竟有什么樣的邏輯支撐？對市場將產(chǎn)生什么影響？

01

調(diào)控亮點(diǎn)

 01   三價合一

深圳最新出臺了“三價合一”的新政。所謂“三價”，是指在同一套二手房交易過程中，在三個地方會出現(xiàn)的成交價格：

買賣雙方的真實交易合同上的房價。

銀行貸款合同上的房價，銀行對于這套房子也會有一個評估價，最后按照兩者取其低者，作為貸款的基準(zhǔn)價格。

提交給交易中心的合同上的價格，交易中心也會對房子有一個評估價，兩者取其高，作為繳稅的基準(zhǔn)。

在三價合一之前，由于系統(tǒng)各自獨(dú)立，他們即便不相同，也互不影響。三價之間，大有可操作空間。套路并不難理解，就是把報給銀行的合同價提高，多貸款，降低首付；同時報給交易中心的合同價做低，少繳稅費(fèi)。三價合一后，紅利就沒有了。這三本合同都在交易中心備案，以確保銀行與交易中心的合同是相同的。三價合一將顯著增加深圳投機(jī)性炒房的難度，從“Normal級別”至少提升到“Hard模式”。相反，投資人買房長持、出租的方式，受到的影響則相對較小，并可能會相應(yīng)增加。

 02   造假禁售

本輪樓市調(diào)控中，海南明確規(guī)定，提供虛假證明規(guī)避限購政策購買住房的個人，5年內(nèi)不得在海南省購房。同時，成都在調(diào)控政策中也明確指出，剛需登記購房人要對登記信息負(fù)責(zé)，虛假信息將在行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站曝光，填報虛假信息或放棄購房2次及以上，3年內(nèi)不再受理剛需登記信息填報。此前西安也推出打假措施，通過提供虛假資料騙取購房資格的個人，5年內(nèi)不得在西安購房。

信息造假購房的成本提升，造假禁售將使買房市場的趨向于真實，一方面有利于政府摸清商品房的需求情況，另一方面能夠抑制投機(jī)行為，防止通過信息造假買房炒作。

 03   搖號賣房

3月，杭州、西安、武漢（征求意見稿）等城市陸續(xù)出臺了搖號賣房的調(diào)控措施，通過公證搖號的方式公開銷售。目前已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安六個城市出臺“賣房搖號”的措施。

上海是最早采取買房搖號制度的城市，2017年5月，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號方式公開銷售?！百u房搖號”有助于體現(xiàn)買房的公平性，未來將有更多的城市加入。

 04   剛需優(yōu)先

今年2月，武漢首次提出了全面推行首套剛需人群優(yōu)先選房的模式，樓盤預(yù)售中剛需購房者或首套購房者有優(yōu)先購房的機(jī)會。保證剛需成為一些地方樓市調(diào)控的工作重點(diǎn)。

3月，長沙和成都均推出“剛需優(yōu)先”的舉措，3月27日，長沙市住建委發(fā)布《關(guān)于實施差別化購房措施的通知》，從27日起，長沙市限購區(qū)域內(nèi)“限房價、競地價”的商品住房項目以及新建的普通商品住房銷售實行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。成都市房管局31日公布房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。

 05   “差別化”調(diào)控

兩會以來，已有超過14城出臺各類樓市調(diào)控措施，樓市調(diào)控不放松?！耙虺鞘┎摺⒁怀且徊摺睂⑹墙衲陿鞘姓{(diào)控的基調(diào)，“分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策”將會在更多城市實施。

“差別化”的調(diào)控是基于現(xiàn)實情況的需要提出的，各地的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人口流動和財政狀況不同，很難用相同的標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行樓市調(diào)控，“差別化”有利于地方政府制定符合實際的調(diào)控政策，行之有效。

02

邏輯分析

 01   抑制房價過快上漲

從3月出臺調(diào)控政策的城市房價表現(xiàn)來看，西安、貴陽等地房價在2017年的漲幅居前，房價漲幅過大是引起樓市調(diào)控的根本原因。房價脫離實際的上漲，一方面會導(dǎo)致本地居民買房壓力劇增，另一方面容易誘發(fā)跟風(fēng)炒作，為樓市危機(jī)埋下陰影。因此在房價漲幅過大時，政府往往會加碼調(diào)控。

2017年房價漲幅較大的西安、貴陽、大連、海南、長沙等城，其調(diào)控政策在保證剛需的前提下，加碼分類調(diào)控，限售成為使用較多的措施。

表1：3月調(diào)控城市2017年房價同比（%）

來源：Wind，鉅派研究院

 02   延續(xù)調(diào)控思路

3月出臺調(diào)控政策的城市中，除了西安、貴陽、大連等附加持續(xù)上漲的城市外，上海、成都、杭州、南京、深圳等房價表現(xiàn)持續(xù)低迷的城市也出臺了調(diào)控措施，此類調(diào)控更多的是延續(xù)此前的調(diào)控思路，反映出政府調(diào)控不放松的態(tài)度。

表2：3月調(diào)控城市近期2017年及2018年1-2月房價同比（%）

來源：Wind，鉅派研究院

 03   精準(zhǔn)施策深入開展

本輪樓市調(diào)控中，大連將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域，阜陽市阜南縣在限購和限售方面也有具體舉措，差別化調(diào)控從“因城施策”向“因區(qū)施策”進(jìn)化，調(diào)控政策越來越深入且具體。

本輪樓市調(diào)控體現(xiàn)的“分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策”或?qū)⒌玫綇V泛應(yīng)用，三四線城市房價在2017年整體漲幅不錯，疊加2016年的房價上漲，三四線城市房價整體偏高。但由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，政府財政對于樓市的依賴，三四線城市在樓市調(diào)控方面有所保留?！胺诸愓{(diào)控”能夠很好地緩和樓市調(diào)控對于經(jīng)濟(jì)的影響以及政府財政的沖擊，在調(diào)控需求與經(jīng)濟(jì)限制之間找到一個平衡點(diǎn)。

 04   持續(xù)降低經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的依賴

1998年房改之后，房地產(chǎn)業(yè)事實上成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比有近七成甚至更高，此前政府對于樓市的調(diào)控嚴(yán)格遵循房價增速上限與投資增速下限，一旦投資增速低于下限，樓市調(diào)控政策便開始放松。這也導(dǎo)致房價越調(diào)越高，“鐘擺式”的調(diào)控模式始終未見其效。

來源：Wind，鉅派研究院

本輪樓市調(diào)控是在前期調(diào)控的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化調(diào)控成果，降低經(jīng)濟(jì)增長對于房地產(chǎn)的依賴。這也與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢相關(guān)聯(lián)，房價過快上漲，導(dǎo)致居民財富絕大部分為房屋價值，財富的增長并未增加居民幸福感；房價過高，使創(chuàng)業(yè)的成本較高，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)面臨更多的現(xiàn)實阻礙；投資商品房帶來的高額回報，引發(fā)跟風(fēng)炒作，樓市泡沫逐漸累積。

隨著中國的經(jīng)濟(jì)增長面臨轉(zhuǎn)型壓力，依靠房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)增長的模式不再可行，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一顆地雷；通過延續(xù)前期樓市調(diào)控成果，進(jìn)而降低經(jīng)濟(jì)增長對于房地產(chǎn)的依賴，目前來看是一個不錯的時機(jī)。

03

市場預(yù)測

 01   樓市調(diào)控將延續(xù)

目前部分二線城市的需求仍較為旺盛，如杭州，房價潛在的上漲壓力較大，樓市調(diào)控政策仍將延續(xù)。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴的大背景下，穩(wěn)定房價、鞏固調(diào)控成果、適當(dāng)打政策補(bǔ)丁將是樓市調(diào)控的主要目標(biāo)。目前一些房價總體平穩(wěn)的城市政策面趨緩，更多的是一些補(bǔ)充性的政策；對于近期房價持續(xù)上漲的城市，不排除未來會出臺更加嚴(yán)厲的措施。

 02   轉(zhuǎn)變投資思維

2017年樓市調(diào)控長效機(jī)制成為政府關(guān)注的焦點(diǎn)，住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅等政策出臺或提出，為樓市政策的出臺奠定基調(diào)，未來一段時間政府將更加關(guān)注房價的穩(wěn)定。

對于投資者來說，房價波動收窄、各種限制性措施出臺，將使房地產(chǎn)投資的難度增加，直接買房進(jìn)行投資很容易入坑，一方面建議投資者近期觀望，短期來看并沒有太好的買房時機(jī)；另一方面，投資者可以通過房地產(chǎn)私募股權(quán)基金及母基金參與房地產(chǎn)行業(yè)的投資，專業(yè)的管理團(tuán)隊能幫助投資者在房地產(chǎn)投資中獲利。