在易居沃頓第六期中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修班上，沃頓商學(xué)院Kathy Pearson教授向房企代表發(fā)出提問：“未來五年，中國房地產(chǎn)的確定趨勢是什么？”不同的答案之外，“集中度越來越高”是一個共識。

這背后也是房企土地儲備資源的爭奪戰(zhàn)。大型房企利用其品牌、規(guī)模優(yōu)勢正加速布局，中型房企們則在“要么轉(zhuǎn)型、要么死掉”的焦慮下拼命擴(kuò)張。而由于地價走高、招拍掛拿地限制增多，房企拿地方式愈發(fā)多樣化，并購以及合作成為普遍選擇。

比如，萬科在2017年新拿地216個項(xiàng)目，同比2016年面積多了460萬平方米； 72.3%是合作項(xiàng)目，如通過股權(quán)和合作方式拿地。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，其權(quán)益建筑面積在報告期末合計(jì)約289.1萬平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房企在城市布局形成了兩種思路。第一種是集中投資省會城市周邊的城市，通過深耕戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)業(yè)績成長；第二種是挖掘有潛力的三四線城市，尤其是房價相對偏低的地級市，類似城市的投資價值相對高。從策略上看，很多企業(yè)開始加入到并購市場，尤其是對三大城市群中部分中小房企的股權(quán)收購，更容易受追捧。大體上說，并購比重會越來越高，尤其是一些中等規(guī)模，銷售業(yè)績介于500億-1000億的房企，更會有類似策略。

積極補(bǔ)倉

房企在2017年積極補(bǔ)倉的心態(tài)非常典型。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年百億房企在銷售帶動下拿地?zé)崆楦邼q。50家百億代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，拿地樓面價均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

積極補(bǔ)倉心態(tài)也反映在房企財(cái)報上。比如龍湖表示，持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的城市群，以及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市，在板塊輪動傳導(dǎo)中抓住機(jī)會。2017年龍湖以合理價格新增76幅土地，拓展7個新城市，既覆蓋深圳、香港等一線重鎮(zhèn)，亦拓展至合肥、保定、福州、嘉興、珠海這類環(huán)都市圈主力城市。

融創(chuàng)中國業(yè)績報顯示，2017年其新增權(quán)益土地儲備約5253萬平方米。截至2018年3月26日，包含舊改等協(xié)議狀態(tài)的土儲在內(nèi)，融創(chuàng)擁有土地儲備共計(jì)約2.18億平方米，整體貨值約人民幣3萬億元。

積極補(bǔ)倉也得益于2017年房企整體銷售業(yè)績不錯，因此獲得了較好的現(xiàn)金流。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績會表示，“龍湖買地堅(jiān)持量入為出原則，一直保持穩(wěn)健資產(chǎn)負(fù)債表。全年凈負(fù)債率保持在50%到60%之間，實(shí)際2017年龍湖凈負(fù)債率47.7%。（龍湖）買地份額跟公司增長是匹配的，去年買地花費(fèi)740億元，今年還會略增一點(diǎn)，我們還是按照既定原則，保持每年凈收入20%以上增長?！?/span>

一家布局約80個城市的房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“2017年，土地市場還是存在機(jī)會。房企也提前看到了機(jī)會，并在地價大漲之前，提前在二線和強(qiáng)三線城市重點(diǎn)布局?！?/span>

收并購也愈發(fā)成為趨勢。比如融創(chuàng)中國副總裁兼聯(lián)席公司秘書高曦在業(yè)績會表態(tài)，“2016年10月之后，融創(chuàng)在公開市場拿地非常少，當(dāng)時土地儲備已經(jīng)有優(yōu)勢了。當(dāng)時符合我們拿地標(biāo)準(zhǔn)的地越來越少，也拿不到地了，無論是公開市場還是收并購市場，我們都非常謹(jǐn)慎。從2016年第四季度到2017年其實(shí)也沒有特別多地去買。（融創(chuàng)中國）主要是抓住了幾個比較好的并購機(jī)會，進(jìn)一步鞏固了土地儲備的優(yōu)勢?！?/span>

重心下沉

在拿地方面，盲目擴(kuò)張的房企已經(jīng)不多見，房企普遍選擇在看好的城市重心下沉。謹(jǐn)慎與理性成為主導(dǎo)情緒。

萬科董秘朱旭在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)了聚焦的成效?！埃ㄈf科）銷售無論是金額還是面積均高于全行業(yè)增速。分城市來看，萬科在37個城市銷售位列前三，其中22個城市銷售排名第一。說明我們聚焦主要城市成效顯著?！?/span>

朱旭稱，公司會根據(jù)人口遷徙、就業(yè)機(jī)會、基礎(chǔ)設(shè)施投資來判斷是否投資；相信未來是城市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展模式，看好具有輻射力的核心城市周邊的市場機(jī)會。

這基本是目前大中型房企的共識。

龍湖重心下沉式布局也很明顯。據(jù)披露，2017年龍湖新增收購?fù)恋貦?quán)益建筑面積1149萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6445元。環(huán)渤海、長三角、西部、華中、華南及香港地區(qū)的面積，分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的30.0%、28.8%、22.6%、10.9%、7.4%、0.3%。截至2017年末，集團(tuán)土儲權(quán)益面積3900萬平方米。

邵明曉對城市布局的表態(tài)是，“龍湖已進(jìn)入36個城市，包括一些大城市圈周邊。在龍湖核心管道里，目前還沒落子的城市包括石家莊、南寧，大灣區(qū)9個城市都在管道內(nèi)。我們核心是圍繞未來人口凈流入城市，比如貴陽、太原?！?/span>

面對首次進(jìn)入的城市，合作開發(fā)成為常規(guī)操作。如3月29日，龍湖宣布與石家莊億城地產(chǎn)聯(lián)手，以2.36億人民幣總價競得石家莊市山前景觀大道區(qū)域部分地塊。龍湖正式進(jìn)入石家莊市場。

一家河南本地房企也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，由于鄭州土地市場較為復(fù)雜，外來大型房企進(jìn)入鄭州基本會選擇與本地房企合作。不過，外來上市房企普遍有并表需求，因此，股權(quán)分配模式基本是49：51。

可以預(yù)見的是，拿地方式多元化是確定性趨勢，也是房企一門重要課題。比如萬科的表態(tài)是，“未來公司將探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、資產(chǎn)包收購、并購等方式確保以合理價格獲取土地資源，并探索城市更新、軌道+物業(yè)模式等新的投資方向。”

記者注意到融創(chuàng)的表態(tài)?！?018年，融創(chuàng)中國將繼續(xù)保持特別謹(jǐn)慎，繼續(xù)等待，不著急。我們現(xiàn)有的貨（指土地儲備）足夠支持明年的保守增長超過20%，這讓我們變得非常從容。因?yàn)樵谶@個金融環(huán)境之下，我們相信還會有更好的形勢出現(xiàn)，來進(jìn)一步鞏固我們這塊優(yōu)勢?！?/span>

上述房企高管告訴記者，“今年，我們在內(nèi)部并沒有為自己設(shè)定城市擴(kuò)張計(jì)劃，不會再為了進(jìn)入新的城市而進(jìn)入?！?/span>

安居客首席分析師張波還指出，2018年將是小型房企生存較為艱難的一年。“小型房企會更多聯(lián)合實(shí)力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā)，甚至項(xiàng)目被并購也會增多。國家對房企并購的管控也在加強(qiáng)，上海銀監(jiān)局2018年1月發(fā)文要求，對投向房地產(chǎn)行業(yè)的并購貸款進(jìn)行嚴(yán)控。因此，品牌房企并購也需嚴(yán)控財(cái)務(wù)風(fēng)險和項(xiàng)目風(fēng)險。”

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道