市場綜述

2017年下半年開始市場略有降溫

投資熱點區(qū)域更顯著

2015年南京土地市場率先轉(zhuǎn)暖，地價開始步入上行通道。2016年房地產(chǎn)市場開啟了長達一年半之久的火爆期，2016年商品住宅成交量一舉刷新歷史新高，房價更是急速拉升，熱點區(qū)域、板塊房價翻倍上漲，甚至出現(xiàn)一、二手房價格倒掛的局面。2017年下半年以來，南京房地產(chǎn)市場明顯降溫，反映在數(shù)據(jù)層面，成交量持續(xù)低位運行。諸如江北、江寧等熱點區(qū)域投資性需求受到嚴厲打壓，調(diào)控政策成效顯著。2018年以來，新增供應(yīng)量依舊維持在較低水平，多數(shù)項目入市節(jié)點延遲到3月底乃至4月份，春節(jié)后更是連續(xù)3周“斷供”。受此影響，樓市成交依舊冷清，2月成交量降至年內(nèi)低位。

01

“四限”政策

嚴格“限價”，熱點板塊一二手房價格倒掛

限貸政策最嚴苛

受限價政策影響，各區(qū)域均有隱形的房價監(jiān)管紅線，河西南最高限價3.5萬/平方米，河西中部最高限價4.5萬/平方米，南京南站板塊精裝修最高限價3.5萬/平方米，江北最高限價3萬/平方米。

限貸政策最為嚴苛，二套有貸家庭首付比例不低于80%，熱點區(qū)域、板塊更是大幅上調(diào)首付比例，無論是首套房、二套房，還是有貸、無貸家庭，首付比例均要求達到80%。因銀行信貸額度緊張，多數(shù)銀行紛紛上調(diào)房貸利率，普遍在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%-20%。

并且，這類熱點區(qū)域、板塊一、二手房價格倒掛，一手房“買到即賺到”。受限簽因素影響，2017年市場積壓了大量的簽約未備案項目，尤以河西中部、河西南這類高房價板塊為甚，2018年以來政府逐漸開閘網(wǎng)簽，高價盤陸續(xù)網(wǎng)簽備案。對于限價松綁也并非區(qū)域一刀切，更多參考各盤成本、前期以及周邊項目。

02

人才落戶

對房地產(chǎn)市場利好程度有限

3月初，南京升級人才落戶新政，研究生或40歲以下本科生均可落戶，局部松綁限購政策。不過，房地產(chǎn)市場利好程度有限，成交量并未顯著提升，高房價還是擠出很大一部分購房需求。

03

城市發(fā)展

市政發(fā)展重點在江北新區(qū)和江寧區(qū)

南京市政發(fā)展規(guī)劃“政府向北、人民向南”，江北新區(qū)獲批國家級新區(qū)后，便成為南京市政府重點打造區(qū)域，但由于市領(lǐng)導(dǎo)頻繁更迭，市政建設(shè)推進進度不及市場預(yù)期。江寧區(qū)發(fā)展重心在于大學(xué)城和產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)類型繁多，不乏汽車制造、軟件園等。并且，南京最初的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向是由城南向北發(fā)展，江寧區(qū)有著較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

04

熱點區(qū)域

江北新區(qū)核心區(qū)市場持續(xù)火熱

橋北、浦江鎮(zhèn)有所降溫

江北新區(qū)可以劃分為四大板塊：核心區(qū)、浦江鎮(zhèn)、橋北和六合。六合區(qū)位于江北新區(qū)最北部，以六合老城區(qū)為核心，并向周邊的雄州等板塊輻射。江北新區(qū)往南有寧和線，連接至馬鞍山和縣，進而帶動和縣房地產(chǎn)市場，工業(yè)園為甚。

橋北位于南京長江大橋以北片區(qū)，項目建設(shè)集中度較高，后期市政配套沒什么改觀性。初期，橋北以天潤城、旭日上城、威尼斯水城這類超級大盤為主?，F(xiàn)有在售項目僅剩威尼斯水城和金象郎詩紅樹林，在售房源偏少。其中，金象郎詩紅樹林是收購海德北岸城五期地塊。橋北板塊北面便是高新開發(fā)區(qū)，定位為省級開發(fā)區(qū)，后期發(fā)展規(guī)劃好于橋北板塊，開發(fā)商有著較強的進駐意愿。

核心區(qū)位于浦口區(qū)與江浦縣的交界處，地處南京長江大橋與南京長江隧道之間，揚子江隧道通車后，著實拉近了核心區(qū)與主城區(qū)之間的時空距離，揚子江隧道也是南京最長、車流量最大的隧道，交通出行著實方便?？蛻艚Y(jié)構(gòu)除了自住型需求之外，前期投資炒作氛圍濃厚，不乏大量的投資客。因南京房價過快上漲，后期不乏部分主城區(qū)外溢客群。目前，江北核心區(qū)醫(yī)院、學(xué)校等市政配套將陸續(xù)投入運營，規(guī)劃利好也將逐步兌現(xiàn)。

橋北、浦江鎮(zhèn)前期有利好規(guī)劃，但尚未落地，市政建設(shè)進度相較緩慢，投資性需求甚多，房價漲幅最快，當下住宅售價2.5-3.5萬/平方米，項目去化表現(xiàn)不佳。

05

市場預(yù)判

量升價穩(wěn)，剛需購房宜趁早

未來80%供應(yīng)量為高價“地王”盤是最大風(fēng)險

展望未來，南京房價運行平穩(wěn)，成交量還得看供應(yīng)量，下半年或?qū)⒐?yīng)明顯放量，成交量企穩(wěn)回升。剛需客群能買的還是得盡早買，一旦政策出現(xiàn)松動跡象，或?qū)⒊霈F(xiàn)又一輪快速上漲行情。

2015年下半年以來，南京土地市場持續(xù)火爆，多區(qū)域、板塊頻出“地王”。目前這些均處施工狀態(tài)，除了商辦項目已經(jīng)陸續(xù)銷售外，住宅項目受“限價”影響普遍難拿預(yù)售證。當前地王盤已然陷入開盤必虧損的窘境，項目入市節(jié)點被迫延遲，企業(yè)與政府之間的價格博弈愈演愈烈。

截止目前，南京尚未推售的項目以前期高價地乃至地王盤居多，占比約80%，低價盤剩余量寥寥無幾。地王反面案例便是江寧麒麟板塊京奧港未來墅，其是南京第一個虧損地王，現(xiàn)已等待其他房企收購，幾乎清一色的高價盤對市場需求購買力是極大考驗，恐將面臨有價無市的風(fēng)險。

典型項目一：華潤國際社區(qū)

? 項目簡介： 

地理位置：江北新區(qū)中心大道與中央大道交匯處

交通：過江隧道/揚子江隧道；地鐵/4、11、13和15號線（規(guī)劃中）

主力戶型：89平方米2房、108平方米2房、129平方米3房和144平方米4房

建筑面積：73萬平方米

交房時間：2019年底

上次開盤售價：2.87萬/平方米

? 項目點評：

項目可謂是江北新區(qū)“明星盤”，銷售持續(xù)火爆，開盤必售罄。一二手房價格嚴重倒掛，周邊二手房毛坯售價3.2萬/平方米，一手房精裝修售價約2.9萬/平方米，買到即賺到。

項目距離揚子江隧道600米，揚子江隧道分兩條，一條連接定淮門，開車10分鐘可至龍江鼓樓；一條連接揚子江，直達河西，交通出行著實便捷。項目周邊規(guī)劃4、11、13和15號線4條地鐵線，設(shè)有中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)東街兩個站點。

周邊規(guī)劃有江北區(qū)國際醫(yī)療中心、石佛寺鼓樓醫(yī)院江北分院等多所醫(yī)院，另有兩宗教育用地正處規(guī)劃中，具體引進的學(xué)校尚未確定。項目分三期開發(fā)，在售房源僅剩三期3、4、5和6號樓4棟。

客戶主要來源于浦口區(qū)、浦江鎮(zhèn)、鼓樓等區(qū)域，拆遷戶也占據(jù)一定比重。受益于價格優(yōu)勢，鼓樓外溢客戶占比較多。前期，客戶群體有較大比例的投資客，主要來自于周邊城市，限購出臺后投資客占比寥寥。人才落戶新政施行后，看房的落戶人才明顯增多。

不過項目戶型設(shè)計略有瑕疵，所有戶型都“偷面積”，贈送設(shè)備平臺，但由于政府加強管控，設(shè)備平臺嚴禁打通，原先的“賣點”便成“瑕疵”。以89平方米2房為例，因設(shè)備平臺嚴禁打通，原先的書房空間便略顯局促，僅能作為衣帽間使用。

典型項目二: 世茂榮里

? 項目簡介： 

板塊：地理位置：浦珠中路與定向河路交匯處

交通：過江隧道/揚子江隧道；地鐵/4號線（規(guī)劃中）

建筑面積：25萬平方米

交房時間：2018年底

售價：2.4萬/平方米

? 項目點評： 

項目距離揚子江隧道直線距離約4公里，交通出行便捷。項目贈送7平方米設(shè)備平臺，經(jīng)過物業(yè)報備，設(shè)備平臺可以統(tǒng)一改造。得房率較高，達82%。

一二手房價格倒掛，周邊二手房售價2.6-2.7萬/平方米，一手房售價2.4萬/平方米。

客戶主要來源于浦口區(qū)、鼓樓、江浦等區(qū)域。不過，戶型設(shè)計一梯兩戶，一棟4個單位，邊套客廳朝東、西，并有暗衛(wèi)。

來源：克而瑞研究中心