7月10日上午，萬達集團與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，萬達將十三個文旅項目的91%股權(quán)作價295.75億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目貸款。同時，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。至此，融創(chuàng)本次收購萬達文旅項目及酒店資產(chǎn)將耗資631.7億元，這一交易也刷新了中國地產(chǎn)業(yè)并購的新高。

　　雖然突然宣布的并購消息讓人頗感意外，但這并不影響市場對本次交易的看好。受本次并購消息影響，萬達集團旗下H股上市公司萬達酒店發(fā)展股價當日盤中股價一度上漲155%至1.47港元。雖然融創(chuàng)并購標的中并不涉及萬達酒店發(fā)展資產(chǎn)，但截至當日收盤，萬達酒店發(fā)展股價上漲46.55%報收0.85港元。

出售重資產(chǎn)為IPO鋪路

　　對于萬達本次突然出售文旅項目及酒店資產(chǎn)，市場已出現(xiàn)諸多猜測。特別是考慮到不久前萬達因市場不實傳聞導致公司債大跌等，讓一些市場觀點認為本次出售資產(chǎn)可能是萬達為了緩解負債率過高的問題。

　　對此，王健林（博客）就本次資產(chǎn)出售表示，萬達商業(yè)的負債并不算高，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達商業(yè)負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。同時，轉(zhuǎn)讓項目能進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。

　　萬達剝離負債資產(chǎn)或與萬達急于回歸A股有關。萬達內(nèi)部人士透露，萬達商業(yè)回A計劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。

　　通過本次商業(yè)地產(chǎn)項目的出售，的確能極大緩解萬達負債率。根據(jù)萬達2016年年報數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為7511億元，貨幣資金為1002億元，負債合計為5278億元，資產(chǎn)負債率為70%。如果在萬達上半年負債保持不變的前提下，萬達本次出售資產(chǎn)獲得的632億元資金，將讓公司的負債率下降至64.8%。

　　通過出售資產(chǎn)將公司負債率下調(diào)超5%，勢必會在目前監(jiān)管趨嚴的大背景下，給公司在內(nèi)地的IPO過審掃除一大障礙。與此同時，隨著萬達在影視、體育、旅游、兒童娛樂等輕資產(chǎn)領域的發(fā)力，這些高毛利業(yè)務領域?qū)⑦M一步提升公司整體盈利水平。

　　而萬達致力于擺脫地產(chǎn)商標簽，向高毛利的輕資產(chǎn)領域轉(zhuǎn)型，除了與當前地產(chǎn)調(diào)控趨緊的大環(huán)境有關外，或也與目前地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的尷尬估值相關。

　　從最新的數(shù)據(jù)來看，與萬達商業(yè)地產(chǎn)定位類似的綠地控股、世貿(mào)集團的市盈率都不到10，而近年來發(fā)展勢頭頗猛的融創(chuàng)中國最新市盈率不過18.55。相比而言，萬達院線雖上市僅兩年多，但其最新市盈率則為32.24，遠高于地產(chǎn)上市公司。對此，有市場人士分析稱，向輕資產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型，也將有利于提高萬達集團在A股市場的整體估值。

　　而萬達的輕資產(chǎn)計劃在今年已然處于有序推進之中。據(jù)萬達半年工作報告披露，今年上半年，萬達廣場以輕資產(chǎn)方式拓展了26個，新開業(yè)的萬達廣場有9個，占比達四分之三。

　　易居（博客）研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就本次并購告訴記者，這體現(xiàn)了萬達走輕資產(chǎn)模式的特點，充分說明了萬達當前積極甩包袱、做品牌的導向。

　　“從資金面壓力來說，文旅產(chǎn)業(yè)項目實際有很多新的壓力，比如消費認同的熟悉程度需要培育，這也是當前此類地產(chǎn)項目在資金方面的壓力?！眹儡S進認為，此次交易一方面有助于萬達降低負債規(guī)模，另一方面也有助于萬達后續(xù)持續(xù)推進新項目的擴張。

　　目前，萬達商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。

    通過并購清除對手 融創(chuàng)自有打算

　　近年來，融創(chuàng)并購動作頻頻，特別是通過并購收獲土地資源及以業(yè)績并表實現(xiàn)融創(chuàng)營收的持續(xù)增長，已成為融創(chuàng)快速發(fā)展的重要手段。

　　據(jù)統(tǒng)計，從2016年至今，融創(chuàng)已發(fā)起超過20起并購，加上本次并購萬達的項目，其并購花費已超1400億元。大舉并購之下，融創(chuàng)的土地儲備及業(yè)績增長也一并快速成長。年報顯示，融創(chuàng)中國2016年的合同銷售金額達1506億元，同比增長121%。其2017年的銷售目標確定為2100億元。截至2016年底，其手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元上升158%。2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。

　　“在地產(chǎn)行業(yè)，土地儲備和回款速度決定著地產(chǎn)企業(yè)的生存能力?！必斀?jīng)評論員劉艷告訴記者，土地儲備、快速銷售和并購重組也是融創(chuàng)一直以來擅用的三個策略。

　　特別是對于銷售一直是公司強項的融創(chuàng)而言，接受萬達的商業(yè)地產(chǎn)項目，除了可以通過出售住宅類項目快速增加營收外，對于不動產(chǎn)的酒店及文旅項目，其還可以通過長期的經(jīng)營，實現(xiàn)集團的長期盈利。

　　“當然此類收購更多的是經(jīng)營類的項目，對于銷售規(guī)模的提升雖然短期內(nèi)沒有強有力的拉動作用，但對于經(jīng)營業(yè)績或提高經(jīng)營效益是有積極作用的?！眹儡S進說道。

　　而從本次融創(chuàng)并購的萬達資產(chǎn)標的本身來看，嚴躍進認為，萬達本次出讓資產(chǎn)價格較低，融創(chuàng)的并購成本并不高。

　　記者從萬達此前對這13個文旅項目投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這些項目總投資金額約為5400億元。但本次萬達將13個文旅項目的91%股權(quán)僅以295.75億元的價格出售給融創(chuàng)，其報價顯然極為劃算。

　　對于現(xiàn)金流相對健康的融創(chuàng)而言，并購資金的來源顯然也不是問題。

　　“此次交易所用資金完全來自融創(chuàng)自有資金，今年上半年公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。”針對本次對萬達相關資產(chǎn)的并購情況，孫宏斌（博客）對媒體說道。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年融創(chuàng)收入1118億元，賬上現(xiàn)金達到900億。對此，632億元的并購作價融創(chuàng)顯然是能夠負擔得起。

　　更為關鍵的是，用600多億元的并購接手萬達商業(yè)地產(chǎn)項目，換取萬達在商業(yè)地產(chǎn)的進一步退出，也利于融創(chuàng)強化自身在地產(chǎn)行業(yè)的領先優(yōu)勢及定位。

　　“特別是隨著地產(chǎn)行業(yè)從千億向萬億營收邁進的關鍵時期，所有地產(chǎn)公司要實現(xiàn)銷售過萬億的目標，僅靠賣房產(chǎn)很難達成，必須要靠不斷并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來實現(xiàn)。”劉艷說道，而融創(chuàng)通過并購實現(xiàn)與萬達的全面戰(zhàn)略合作，對雙方未來的業(yè)績成長是互惠互利的。

　　萬達通過出售重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)、消費、文化及金融的品牌管理公司，融創(chuàng)則是土地儲備最充裕的地產(chǎn)企業(yè)之一。雙方未來通過深入合作，萬達利用自身強大的資源整合及品牌運營能力，可實現(xiàn)管理費和租金的高利潤回報，而融創(chuàng)通過長期持有的物業(yè)資產(chǎn)可實現(xiàn)旗下商業(yè)文旅地產(chǎn)的持續(xù)盈利，實現(xiàn)雙贏局面。