北京此輪調(diào)控明確了要切實增加商品住房有效供應(yīng)。6月27日，北京市住建委公布了389個在途項目清單，為了推進這些項目盡快入市，市住建委推出辦理預(yù)售許可證的相關(guān)規(guī)定。據(jù)測算，這些項目可提供約20萬套住房供應(yīng)，是去年新建商品房成交量的兩倍多。

今年北京樓市下半場，短期內(nèi)快速增加供應(yīng)的渠道，無疑是389個清單里228個開工未入市項目。為此，新京報聯(lián)合北京中原市場研究部推出228個開工未入市項目大數(shù)據(jù)解讀(以下簡稱“大數(shù)據(jù)”）。大數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，228個在途項目企業(yè)拿地時間，多數(shù)在2010-2015年之間。

大數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，228個在途項目總規(guī)劃建筑面積4800萬平米，有網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)記錄的項目共計196個。目前已銷售2700萬平米，剩余開工未入市2100萬平方米（含證載項目）。剩余部分包括，實際開工未入市部分共1830萬平方米（開工但沒有拿證出售），剔除商業(yè)及混合公建950萬平方米，純住宅880萬平方米。此外，證載中拿了銷售證還沒賣出的住宅面積有270萬平方米。這也意味著，228個在途項目未來還有1150萬平方米住宅未銷售。

中原分析認(rèn)為，228個項目中還有不少含危改、自住房、回遷房、兩限房、公租房等項目，其中包括32個沒有銷售記錄的項目。如果以每套100平方米計算，實際開工未銷售11萬套（含危改、自住房等政策性房屋）。因為考慮到部分土地還存在拆遷問題，近兩年這些在途項目中可售商品房部分的有效供應(yīng)并不如預(yù)期那么樂觀。

朝陽32個項目占比居首

從228個開工未入市項目分布情況看，228個開工未入市項目主要分布在朝陽區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，這些區(qū)域項目個數(shù)均超過20個。其中朝陽以32個項目居分布排名的首位，在個數(shù)超過20的區(qū)域內(nèi)，朝陽區(qū)域所在位置最好，未來項目入市也必然得到市場的青睞。東城、西城的項目個數(shù)分別為2和6，雖然區(qū)域好，但是受拆遷影響大，無法期待其短期入市。比如位于西城的中信城項目就是典型因為拆遷而遲遲沒有入市的項目。

1.0-2.0容積率占比超4成

從228個開工未入市項目容積率來看，容積率在1.0-2.0之間的產(chǎn)品占比最高，超過4成。容積率在2.0-3.0之間的產(chǎn)品占比將近4成。容積率在4.0以上的項目占比為4.5%，屬于高容積率范疇。從容積率來看，整體項目品質(zhì)偏好，當(dāng)然也是因為近郊項目較多，整體拉低了容積率，其中順義區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，大興、密云的項目占比均為兩位數(shù)。

住宅占比超6成

在228個在途項目各類物業(yè)產(chǎn)品中，住宅占比超6成。與此同時，多個住宅項目中還有教育、配套建設(shè)、養(yǎng)老公建等物業(yè)配備。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，住宅和商業(yè)混合的項目占比為32%。

截至6月底，228個在途項目目前已銷售2700萬平米，剩余開工未入市2100萬平方米（含證載項目）。而未來還有1150萬平方米住宅未銷售。如果以每套100平方米計算，實際開工未銷售11萬套（含危改、自住房等政策性房屋）。

120平米以上戶型占五成

北京市住建委公布的最新預(yù)售信息數(shù)據(jù)顯示，目前228個在途項目中已開發(fā)入市項目產(chǎn)品，戶型面積120平米以上占五成。90平米以下的戶型僅占2成，90-120平米之間的戶型占3成。

據(jù)新京報聯(lián)合北京中原市場研究部推出228個開工未入市項目大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，228個在途項目涉及普通的二類居住用地、公寓樓項目、安置房、危改項目、新村建設(shè)項目、需要配建公共租賃住房、限價商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟適用房的項目。

140個項目已是“尾盤”

大數(shù)據(jù)統(tǒng)計已入市項目各價格段產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，單價在3萬以下的低價位產(chǎn)品熱銷，成交占比超6成。而單價在8萬以上的項目僅占2.8%，單價在5萬至8萬之間的項目占到10.2%，單價在3萬至5萬之間的項目占到26.1%。而單價在1.5萬至3萬之間的項目占比最多，達(dá)到近4成。

在有銷售記錄的項目中，從銷售類別來看，期房占比為61%；現(xiàn)房占比為15%；期轉(zhuǎn)占比為24%。而其中140個項目已拿證部分銷售率超過70%，這部分銷售物業(yè)其實已經(jīng)進入傳統(tǒng)意義的尾盤階段。

未來140平米以上戶型占主流

針對未來入市部分產(chǎn)品，新京報聯(lián)合北京中原市場研究部推出228個開工未入市項目大數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析認(rèn)為，從證載項目可售部分看，未來入市項目140平米以上大戶型，尤其是200平米以上占到可售項目的近五成。90平米以下的戶型占到15.1%，90-120平米之間的戶型占11.4%。120-140平米之間的戶型占7.8%。從以上數(shù)據(jù)不難看出，小戶型的比例正在壓縮，未來供應(yīng)將以改善型住宅為主。（