2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標(biāo)如開發(fā)投資額、土地購置面積超預(yù)期增長(zhǎng)，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，依舊保持“火熱”。就商品房銷售而言，雖然累計(jì)同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持近一年月均水平之上，主要得益于從去年四季度開始，三四線城市去庫存進(jìn)程大幅加速。然而，到了二季度，隨著緊縮調(diào)控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占到全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長(zhǎng)的腳步顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購置等各項(xiàng)指標(biāo)開始回落，二季度各指標(biāo)高增長(zhǎng)成為全年的拐點(diǎn)。

2017上半年總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)增速創(chuàng)近兩年新高，但5月環(huán)比首降

2017年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超預(yù)期增長(zhǎng)，其增速在2015年降至1%的“冰點(diǎn)”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續(xù)沖高，前4月累計(jì)增長(zhǎng)9.3%，創(chuàng)近兩年新高。

5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)增速較前值下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，今年首次下降，但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6個(gè)百分點(diǎn)，整體投資熱情并未出現(xiàn)減退。另一方面，單月開發(fā)投資額也保持在近一年月均水平上，環(huán)比上漲17%。

若從區(qū)域來看，東北區(qū)域房地產(chǎn)投資增速為負(fù)，且降幅擴(kuò)大，與房企拿地不積極、庫存較高不無關(guān)系，而中部地區(qū)增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部三四線城市土地市場(chǎng)的火熱。

整體來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)主要基于兩個(gè)方面：一是商品房銷售持續(xù)火熱使企業(yè)資金充足，而土地和可售存貨嚴(yán)重不足，亟需補(bǔ)充庫存，使新開工面積增速和土地購置等指標(biāo)持續(xù)趨好，并帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)上漲。第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售持續(xù)向好，特別是三、四線城市在“去庫存”政策的作用下，銷售增速明顯加快。

銷售增速持續(xù)下滑，一、二線“偃息旗鼓”，三四線“熱火朝天”

2017年1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-4月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額43632億元，增長(zhǎng)18.6%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。縱向來看，全國(guó)商品房面積、金額雙雙較2017年年初下降7.4和10.8個(gè)百分點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)下降22.2和37.3個(gè)百分點(diǎn)。

銷售增速的持續(xù)下滑，主要是緊縮政策調(diào)控的結(jié)果，一方面是各地存貨減少疊加嚴(yán)格“限價(jià)”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減，成為制約銷售量增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素；另一方面一、二線“限購、限貸、限售”政策頻頻加碼，熱點(diǎn)三四線城市也紛紛由“刺激”轉(zhuǎn)為“緊縮”，投資需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

實(shí)際上，整體銷售情況在一季度和二季度仍有天壤之別。一季度增速雖下滑，市場(chǎng)熱度仍慣性保持，銷售量絕對(duì)值仍維持在近一年以上。從前3月商品房銷售面積、金額同比分別增長(zhǎng)15%和24%也可見一斑；到了二季度政策效果疊加逐漸在需求端顯現(xiàn)，累計(jì)同比增速加速下滑趨勢(shì)已成，單月銷售面積、金額的絕對(duì)量也回落至近一年月平均水平之下，并始終處于下滑通道之中，二季度也儼然形成商品房銷售的“拐點(diǎn)”。

二季度銷售增速加速下滑與三四線城市銷售回落不無關(guān)系。去年四季度以來，一、二線熱點(diǎn)城市受制于嚴(yán)厲調(diào)控政策，投資需求和資金大量“外溢”，三四線城市接棒成為新的銷售增長(zhǎng)點(diǎn)。譬如從商品房銷售區(qū)域分布看，政策普遍更為嚴(yán)厲的東部地區(qū)銷售面積增速最低，不到10%，而東北、西部、中部銷售增速均在15%以上。但這些地區(qū)銷售增速已經(jīng)開始回落，接下來繼續(xù)回落為大概率事件。

企業(yè)補(bǔ)庫存與規(guī)模擴(kuò)張需要，新開工面積與土地購置保持高位徘徊

去年以來的銷售火熱態(tài)勢(shì)在當(dāng)前熱點(diǎn)城市仍慣性維持，同時(shí)需求和資金也在往三四線和部分非限購二線城市大量持續(xù)外溢，開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快，補(bǔ)庫存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)普遍“量跌價(jià)仍漲”，未來房?jī)r(jià)看漲預(yù)期不變的情況下，也是維持“高周轉(zhuǎn)”以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的絕佳窗口期，企業(yè)加快開工意愿強(qiáng)烈，新開工面積絕對(duì)量保持相對(duì)高位。

強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存與規(guī)模擴(kuò)張需要，必然要求企業(yè)在土地市場(chǎng)更加激進(jìn)，去年以來的土地?zé)岢痹?017年有過之而無不及。土地購置面積同比增速在今年年初由負(fù)轉(zhuǎn)正之后，增幅繼續(xù)提高也足以說明，1-5月企業(yè)土地購置面積同比增速為5.3%，土地成交價(jià)款累計(jì)同比增長(zhǎng)32.3%，兩者增速的巨大缺口也說明在企業(yè)土地獲取激烈爭(zhēng)奪下，帶來的土地價(jià)格飆升。

各類物業(yè)待售面積持續(xù)減少，住宅庫存較最高點(diǎn)下降22%

截止到5月末，商品房待售面積66018萬平方米，比4月末減少1452萬平方米。其中，住宅待售面積減少1307萬平方米，辦公樓待售面積減少51萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少88萬平方米，待售面積延續(xù)2016年以來的下滑趨勢(shì)。盡管政策調(diào)控導(dǎo)致銷售增速下滑，但由于多數(shù)城市供應(yīng)不濟(jì)，導(dǎo)致庫存量仍處在下降通道。

此外，各類物業(yè)類型庫存均在下降，其中住宅庫存下降最快，較2016年1-2月最高峰減少22%，考慮到后續(xù)成交仍有回落風(fēng)險(xiǎn)，庫存下降的速度將繼續(xù)放緩。商、辦庫存延續(xù)下滑趨勢(shì)，但基于存量基數(shù)大且銷售困難，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長(zhǎng)。

2017下半年展望

三四線銷售面臨降溫，三季度銷售增速將降至10%以下

需求側(cè)，政策調(diào)控仍在加強(qiáng)，“四限”之外，對(duì)于調(diào)整貸款利率將進(jìn)一步加大市場(chǎng)觀望情緒、增加購房成本，而目前地產(chǎn)調(diào)控并未對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成較大影響，因此，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對(duì)三四線城市；供給側(cè)，限價(jià)政策難有放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊，但整體要略好于上半年。因此，綜合供求兩側(cè)因素來看，三季度乃至下半年銷售增速持續(xù)下滑為大概率事件，面積增速或?qū)⒔抵?0%以下。銷售金額增速也將在銷售結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響下繼續(xù)回落。

另外，增速下滑的速度主要取決于三四線城市市場(chǎng)“火熱”可持性，顯然從目前市場(chǎng)情況來看，不容樂觀。第一，政策蔓延至大部分三四線城市；第二，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且需求存在透支的情況。

房地產(chǎn)投資額總體維持在相對(duì)高位，增長(zhǎng)持續(xù)性謹(jǐn)慎樂觀

調(diào)控以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并未停滯，且不降反增，從側(cè)面表明在需求側(cè)政策出盡之后，增加有效供給，增加土地供應(yīng)、提高新開工量成為諸多城市市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。整體而言，無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)“的角度，還是從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展角度出發(fā)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速都將會(huì)維持在相對(duì)高位運(yùn)行。

但隨著政策逐步落地以及銷售增速進(jìn)一步回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)沖高動(dòng)能不足，且在一二線土地市場(chǎng)降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態(tài)下，對(duì)未來房產(chǎn)投資回升可持續(xù)性保持謹(jǐn)慎樂觀。

新開工面積增速將維持10%左右，主要取決于落實(shí)增加供地

受“限價(jià)”政策影響，部分企業(yè)為獲得做大利潤(rùn)，部分地塊、項(xiàng)目延遲或拉長(zhǎng)開工周期。整體來看，諸多企業(yè)在熱點(diǎn)城市都面臨補(bǔ)庫存的需要，未來新開工量的變化取決于有效可當(dāng)期開工的平價(jià)土地供地量（地價(jià)不再高于房?jī)r(jià)）?？偟膩砜?，當(dāng)前企業(yè)開工意愿仍較高，因此三季度新開工面積增速仍能維持在10%左右。

土地購置或?qū)⒆儽P為“量升價(jià)漲”，金額增速將有所收窄 

下半年，土地市場(chǎng)仍是開發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)“角斗場(chǎng)”，就目前情況來看，一線和強(qiáng)二線城市土地市場(chǎng)繼續(xù)保持“沉默”，部分二線土地大戶如青島、濟(jì)南等城市在響應(yīng)中央增加供應(yīng)之下，繼續(xù)保持現(xiàn)有供地節(jié)奏。三、四線土地市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升“走勢(shì)短期不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此，未來全國(guó)土地購置面積增速會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，土地成交金額由于三四線占比變大以及政策限制下一二線土地價(jià)格保持平穩(wěn)，整體增速將緩慢回落。